事件：
    报告期内，公司实现营业总收入1031.2 亿元，同比增长43.7%；归属于上市公司股东的净利润125.5 亿元 ，同比增长30.4% ；基本每股收益1.14 元，同比增长29.55%。期末公司总资产3788 亿元，同比增长27.88%；归属于上市公司股东的所有者权益638.3 亿元，同比增长20.5%。
    评论：
    公司签约销售额大幅提升。2012 年，公司共实现销售面积1295.6 万平方米，销售金额1412.3 亿元，同比分别增长20.5%和16.2%；销售单价为10900 元/平方米，同比下降3.56%。分区域看，公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积412.8 万平方米，销售金额468.2 亿元，销售单价11342 元/平方米；在以长三角为核心的上海区域实现销售面积255.7 万平方米，销售金额329.7 亿元，销售单价12894 元/平方米；在以环渤海为核心的北京区域实现销售面积346.0 万平方米，销售金额369.9 亿元，销售单价10691 元/平方米；在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售面积281.1 万平方米，销售金额244.5 亿元，销售单价8698 元/平方米。
    公司结算业绩大幅增长。报告期内，公司实现结算面积899.3 万平方米，结算收入1015.8 亿元，同比分别增长60.0%和43.8%。公司房地产业务的结算均价为11,295 元/平方米，较2011 年下降10.1%；房地产业务结算毛利率为25.84%，较11 年下降2.95 个百分点；结算净利率13.08%，较2011 年下降
    1.93 个百分点。尽管利润率同比下降，但公司净资产收益率有所上升。报告期内，公司全面摊薄净资产收益率为19.66%，较2011 年提高1.49 个百分点，为近十年来最高水平。这一方面是因为公司经营效率的提升，一定程度上克服了2011 年市场低谷时售价、利润率下滑的影响；另一方面公司近年来全面推进装修房战略，装修业务的利润率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。
    报告期内公司土地储备大幅增加。期内，公司新增加开发项目78 个，按万科权益计算的规划建筑面积约1,589 万平方米，同比增长72.34%，权益土地款为570 亿元，同比增长67.22%。平均楼面地价约2,790 元/平方米，同比增长3.07%。
    公司未来可结算资源丰富。截至2012年末，公司合并报表范围内已销售未结算资源面积合计1354.9万平方米，对应合同金额1436.5亿元，较2011年末分别增长24.8%和17.6%，为未来的业绩体现奠定了良好基础。
    公司期末财务稳健。公司保持着安全稳健的财务结构。虽然由于预收账款由2011年底的1111.0亿元增长至1310.2亿元，公司的资产负债率达到78.3%，较2011年的77.1%增加1.2个百分点，但预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。除预收帐款外，公司其他负债占总资产的比例为43.7%。截至报告期末，公司的净负债率为23.5%，仍然保持在行业较低的水平。
    国际业务起航，融资成本有望降低。期内，公司成功收购了香港上市公司南联地产控股有限公司75% 的股权。目前南联地产已更名为万科置业（海外）有限公司。作为国际市场的一部分，香港资本市场的发展相对成熟，金融产品也更为丰富。此次收购为公司今后国际化业务的探索和开展创造了更为便利的条件。
    经营计划
    2013 年，公司的房屋交付量预计将超过11 万套。为确保施工安全和交付质量，公司将严格执行安全管理规定，强化文明工地管理，提升工友工作环境的安全性。在质量管理方面，公司将从客户感受出发，以明、有效为原则，持续完善评估体系。
    2013 年，公司现有项目预计将实现开工面积1,653万平方米，实现竣工面积1,290万平方米。
    投资建议:
    公司是国内住宅开发的龙头，2012年继续问鼎中国开发企业的房屋销售冠军；公司产品的主要面向普通大众，首次置业和首次改善的客户占公司客户比例大部分，公司的产品具有善于充分利用居住空间的特点，户型设计面积小但实用性强，深受购房者喜爱。公司财务稳健，体制完善，引领国内住宅产业的发展，未来城镇化的深入将使公司受益。我们预计公司2013年至2015年的每股收益分别为1.40元、1.76元和2.14元，对应的PE分别为8.09、6.43和5.3，维持“强烈推荐”的投资评级。