万科发布2012 年年报，实现营业收入1031 亿元，增长43.65%；实现营业利润210.13 亿元，增长33.3%；实现归属母公司净利润125.51 亿元，增长30.4%；每股收益1.14 元。每十股派送1.8 元。
    毛利趋势未改，业绩略超预期：业绩超预期源于竣工超预期。结算毛利率下降与少数股权权益上升使得利润增速低于收入增速。
    13 年结算毛利率将小幅下降，少数股东权益会上升，但结算收入增长较快，因此预计利润增长在23%左右。销售方面，公司13年可售货值增长15%左右，预计总体去化率在70%左右，预计公司13 年合同销售额为1680 亿，增长19%左右。
    土地投资较为平稳，新开工重新增长：12 年在投资方面，增加权益建筑面积1589 万平米，高于其当期销售面积，拿地金额占合同销售金额为38%，与历史相比公司12 年拿地力度算是比较平稳的。从拿地节奏上看，公司本轮大规模拿地在三四季度，基本上与土地市场景气变化一致。新开工方面，公司12 年新开工与11 年基本维持，但13 年起公司新开工将重新实现增长15%左右。
    资金利率成本下降，杠杆维持稳定：资金杠杆方面，由于公司在土地投资方面较为平稳，因此净负债率变化不大，这表明公司对于投资仍然比较谨慎，未来公司提升杠杆的空间较大。在资金利率成本方面，新增的负债利率下降较快，我们认为资金利率下降的趋势在13 年上半年是可以持续的，这将直接增厚未来利润。
    盈利预测与投资评级：从长期来看，中国房地产行业集中度提升是必然趋势，万科作为行业的领头羊必然受益；从短期看，公司有效货值增长较为明显，特别是在上半年，这点在其他龙头公司中，尤为难得。预计13-14 年EPS 分别为1.4、1.68 元，考虑到公司销售规模的增长，给予目标价14 元，维持 “买入”评级。