本期投资提示：
　　地产行业数据：新房成交周环比下降，二手房成交周环比、月同比均提升。上周(10.31-11.6)34个重点城市新房合计成交189.4万平，环比-15.3%，其中，一二线环比14%，三四线环比-31.5%。11月(11.1-11.6)34城一手房成交同比+5.8%，较10月+20.4pct。其中，一二线同比+7.3%，三四线同比-11.8%，分别较10月+22pct和+1.1pct。上周13城二手房合计成交123.7万平，环比+10%；11月累计成交同比+37.6%，较10月+28.6pct。库存方面，上周15城合计推盘74万平，合计成交82万平，对应成交推盘比为1.1倍，较前一周有所回升。最近三个月（26年8月-10月）分别为1.23、0.71和1.33倍。截至上周末（2026/11/6）15城合计住宅可售面积为8228.8万平，环比-0.09%。3个月移动平均去化月数为22个月，环比-0.21个月。
　　主要政策新闻：南京、重庆出台现房新政细则，金茂、中国海外发展、中海宏洋竞得土地。因城施策方面，南京、重庆出台商品房销售制度改革实施意见，新出让项目优先实行现房销售、预售门槛提高至主体结构封顶。其中，两地现房销售定金均不超总房款5%，且土地出让价款可分期缴纳，拿地30日内不低于50%，剩余土地款两年内缴清；广东印发扩大消费实施方案，支持新出让宅地优先现房销售，并支持提取公积金用于装修和支付物业费；公积金新政方面，武汉修订公积金提取办法，新增装修、物业费提取，首套房纯商贷正常还款满6个月后可按月提取公积金。土地市场方面，北京迎来“8·28“新政后首宗宅地出让，昌平北七家宅地以底价29.4亿元成交；中国金茂以6.7亿元、17.9%溢价率竞得苏州吴中经开区长桥街道宅地；中海宏洋以3.9亿元、11.6%溢价率竞得徐州新城区宅地；中海外发展以11.7亿元、4.0%溢价率竞得成都成华地块。
　　公司动态跟踪：多家房企公布10月经营数据，新城商业REIT基金合同生效。经营数据方面，多家房企公布10月单月销售业绩及同比：招商蛇口186.8亿元（+21.6%）；中国海外发展178.1亿元（-4.6%）；绿城中国90亿元（-26.2%）；中国海外宏洋集团26.5亿元（-29.1%）；保利置业集团38亿元（-11.6%）；越秀地产122.1亿元（-0.7%）；旭辉控股集团7.8亿元（-29.1%）；龙湖集团24.3亿元（-51.4%）。此外太古地产公布三季度运营数据，截至9月末香港整体办公楼租用率为92%，主要零售物业租用率在97%至100%之间。融资担保方面，保利发展发行中票（20亿元/5年/2.3%）；新城控股商业REIT完成发售，净认购金额约15.5亿元，基金合同已生效。
　　一周板块回顾：上周房地产板块强于大市、物管板块弱于大市。板块表现方面，SW房地产指数上涨2.51%，沪深300指数上涨1.73%，相对收益为0.79%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第22位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：深深房A、ST云城、京投发展、珠免集团、阳光股份，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为*ST皇庭、派斯林、深物业A、亚太实业、外高桥。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨0.08%，沪深300指数上涨1.73%，相对收益为-1.64%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企26/27PE均值分别为53.7/40.6倍；物管26/27PE均值分别18.2/16.3倍。
　　投资分析意见：供给缩量塑造新格局，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革；新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同将推动楼市供给共振下行，但需求仍有较强支撑，并且按揭贴息推动助力需求释放，推动供需关系改善，进一步强化上海等核心城市房价寻底；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降将助力优质企业利润底部抬升、价值将逐步显现。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、滨江集团、招商蛇口、中国金茂、中海宏洋、建发股份、绿城中国、保利发展、越秀地产；2）二手房中介：贝壳-W，我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设；4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期