核心观点：10月19日至20日，华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金（简称"华泰华住安住REIT"，基金代码181002）开放公众认购，定价2.329元/份，拟募集资金11.645亿元，按发售价折算2026年预测净现金流分派率约5.89%（年化）、2027年约6.00%。该产品为深交所首单酒店型商业不动产REITs，亦为国内首单由民营酒店集团主导的酒店公募REITs，品牌方为华住集团，原始权益人为华住牵头机构投资人共同设立的酒店与公寓投资平台上海安住此间。本次入池资产为广州天河体育中心美居酒店（335间）、广州全季酒店（441间）、上海江桥万达桔子水晶酒店（268间），合计1044间客房，均已运营超三年，入住率常年维持89%-97%，广州、上海项目运营净收益率分别约55%、47%，2026年一季度三店RevPAR全线同比转正。发行层面，申报估值由15.91亿元下调至14.94亿元，募集规模由13.20亿元下调至11.645亿元，战略配售比例72%，其中原始权益人及关联方自持20%。
　　对比来看，首批商业不动产REITs的2026年预测分派率均值约4.75%，其中酒店业态约4.8%，同批华安锦江酒店REIT约5.05%。此外，招募说明书披露除本次入池三店外另有13项储备项目，并预留未来扩募通道。背景方面，2025年12月证监会发布商业不动产REITs试点公告，酒店、商业、办公等业态正式纳入公募REITs试点范围，申报窗口开启一个多月以来已有十余只产品、拟募资超400亿元排队进场。
　　行情回顾：本周社会服务行业涨跌幅为-4.61%。同花顺全A涨跌幅为-5.07%，沪深300涨跌幅为-3.40%，中信消费者服务涨跌幅为-5.44%。恒生指数涨跌幅为-0.10%，恒生消费指数涨跌幅为0.48%。社服板块涨幅居前的股票为霸王茶姬、美团-W、华住集团-S、海昌海洋公园、中国东方教育、BOSS直聘S。
　　重要公告：1.茶百道：10月14日公告暂停买卖，公司股份自10月13日起停牌，具体事项待公布；2.福寿园：10月16日公告，由高钲证券代表龚海林提出无条件自愿现金部分要约，拟收购公司最多115000000股股份，披露于截止日期之接纳程度及部分要约截止事项；3.天立国际控股：10月15日发布盈利预警，预计截至8月31日止年度溢利约5.8亿-6亿元，同比下降7.4%-10.5%，主因AI教育研发及营销投入增加、筹办香港国际学校开支及应收减值计提，业绩预计11月30日前刊发。
　　未来一月内股东大会：1.云南旅游：将于2026年11月03日在云南省昆明市盘龙区世博生态城低碳中心B栋1单元17楼会议室召开临时股东大会；2.大连圣亚：将于2026年11月02日在大连圣亚旅游控股股份有限公司三楼会议室召开临时股东大会；3.中青旅：将于2026年10月28日在中青旅大厦2001会议室召开临时股东大会。
　　风险提示：旅游出行热度下降；居民收入及就业预期下降；宏观经济增长不及预期，其他风险等。