本报告导读：
　　关注三季报与上市节奏带来的短期扰动，把握基本面企稳反转及保障房等高安全边际项目的配置机会。
　　投资要点：
　　过去一周（2026年10月9日-2026年10月16日，下同）REITs指数整体上行。过去一周中证REITs全收益指数周度涨幅在1.29%收于958.7。截至2026年10月16日，国内REITs市场共上市89只，总市值2340亿元，流通市值1318亿元。从底层资产来看，过去一周各板块整体上涨，其中仓储和新型基础设施板块REITs涨幅较多。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：仓储（2.82%）、新型基础设施（2.57%）、保障房（2.05%）、产业园（1.69%）、消费（1.22%）、市政环保（1.17%）、交通（0.93%）、能源（0.91%）。
　　近期权益市场调整幅度较大，科技成长板块加速下跌，无风险利率下行顺畅，或是REIT企稳回升的重要原因。自9月22日以来，科创50指数累计跌幅超过18%，同期中证REITs全收益指数上涨约1.7%。分板块看，IDC、仓储物流和保障性租赁住房板块整体涨幅超过3%，消费基础设施、市政环保及能源板块涨幅亦超过2%（受编制口径差异影响，板块涨幅与全收益指数表现并不完全可比。）。
　　本轮权益与REITs行情的阶段性背离，或与以下三方面因素有关：①配置偏好变化。2026年上半年，科技主导的行情可能对REITs配置需求形成一定分流；随着科技板块调整，市场对稳健现金流和红利资产的关注回升，REITs的吸引力有所凸显。②利率环境改善。近期长端无风险利率下行，10年期国债收益率较10月9日下降约4bp，对REITs估值形成支撑。③短期供给及信息披露扰动相对有限。REITs集中供给压力尚未充分释放，三季报尚未进入集中披露期，短期行情修复面临的阶段性扰动相对较少。
　　展望后市，仍需关注三季报披露及新项目上市节奏带来的扰动。机会主要集中在两方面：一是三季报披露后，关注经营改善得到验证、基本面出现企稳或反转迹象的项目；二是保障房等基本面稳健、估值仍具较高安全边际的项目。我们在9月初《类债属性再显，保障房配置价值回升》中指出，保障房具备三点优势：①基本面稳健，三季报潜在负面扰动相对可控；②相较其他稳健型项目，扩募潜力更为明确；③前期调整后，利差空间仍较充足，具备一定估值缓冲。
　　风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。国泰海通证券之全资子公司上海国泰海通证券资产管理有限公司是国泰海通临港创新产业园REIT（ 508021.SH ）、国泰海通城投宽庭保障性租赁住房REIT（508031.SH）、国泰海通济南能源供热REIT（508087.SH）、国泰海通东久新经济REIT（508088.SH）、国泰海通砂之船商业REIT（508602.SH）等REITs的管理人。控股子公司华安基金管理有限公司是华安张江产业园REIT（508000.SH）、华安百联消费REIT（508002.SH）、华安外高桥仓储物流REIT（508048.SH）、华安陆家嘴REIT（508607.SH）、华安锦江商业REIT（508609.SH）等REITs的管理人。参股公司富国基金管理有限公司是富国首创水务REIT（508006.SH）的管理人。本报告仅对上述产品进行客观分析，所涉及的产品不构成投资建议。