本周REITs市场在权益市场明显调整的背景下放量反弹，走出独立行情，两方面因素：一是上周的公募运作管理新规从制度层面打开需求空间，二是本周债市连续走强，10/30Y国债收益率下行3.7/3.1BP至1.648%/2.06%，刷新年内新低，REITs类固收属性下的避险配置价值提升，带动资金进场，前期跌幅最深的仓储、园区等产权板块领涨。本周两单项目披露Q3经营情况临时公告，首钢绿能REIT三季度厨余垃圾处置量同比下降32.03%，主因上年同期餐厨一期为扩大市场份额主动承接超额厨余、处置量阶段性走高（同比+27.67%）形成较高基数，本年将超负荷部分按协议转交已投产的新能源公司处置，故自身处置量同比降幅较大，实际收运量仅同比下降1.62%；明阳智能新能源REIT受红土井子风电场三季度平均风速同比下降19.49%拖累，该场发电量下降27.68%，黄骅旧城风电场受益风资源改善发电量增长11.01%、形成部分对冲。下下周（10/26-10/30）三季报将进入集中披露期，经营数据的兑现情况将成为近期个券定价的核心变量。策略上，本轮反弹由超跌修复与流动性回补驱动，叠加一级供给仍在高位，建议围绕三季报具备验证优势、经营稳健、可供完成度高的标的逢调整布局、控制节奏。
　　截至2026/10/16，2026年以来已成功发行19单（4月发行3单，5月发行5单，6月发行1单，7月发行4单，9月发行4单，10月发行2单）；发行规模508.5亿元，同比增长39.9%。本周共5单首发REITs取得新进展：华夏中海商业不动产REIT已问询；嘉实首开商业不动产REIT、东方红申能股份新能源REIT已反馈；长城华能煤电REIT募集结束，银华粤海水务REIT基金成立。当前审批流程中REITs：（1）首发：已申报55只，已问询并反馈17只，通过审核13只，注册生效待上市13只。（2）扩募：已申报4只，已问询并反馈0只，通过审核0只。
　　本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于958.70点，涨幅1.29%，跑赢沪深3004.69个百分点、跑赢中证红利1.66个百分点。中证REITs全收益年初至今跌幅5.06%，跑赢沪深3004.86个百分点、跑输中证红利6.46个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs上涨1.94%，特许经营权类REITs上涨0.93%。分资产类型来看，仓储物流（+2.81%）、数据中心（+2.57%）、园区（+2.11%）、保障房（+2.04%）板块表现占优。分个券来看，本周共79只上涨、10只下跌，其中，建信中关村REIT（+9.61%）、华安外高桥REIT（+4.97%）、中航易商仓储物流REIT（+4.79%）位列前三，东方红隧道股份高速公路REIT（-2.34%）、华夏中海消费REIT（-1.64%）、东吴苏园产业REIT（-1.44%）位列末三。
　　流动性方面，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.39%/0.26%，较上周+17.90/+10.25BP，周内成交量5.08/1.04亿份，周环比+83.91%/+63.92%。商业不动产板块活跃度最高。
　　估值方面，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.73%/5.42%，园区（6.98%）、交通（6.55%）、仓储物流（6.38%）板块位列前三。
　　风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关政策变动风险，市场价格波动风险。