节前3个、节后2个交易日，REITs市场仍以调整为主，交投活跃度下降。10月9日证监会就《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》及配套规则公开征求意见，其中“完善基金投资其他基金安排，提高资产配置效率”部分明确基金投资REITs按照证券投资进行管理。从公募基金端看，今年以来至少71只混合二级债基、28只偏债混合型基金将REITs纳入投资范围，合计发行规模约660亿元；同时新成立154只混合型FOF（可投REITs）、4只REITs指数基金，发行规模约1445亿元。此次修订将投REITs明确确定为证券投资，在制度设计层面为基金投REITs提供支撑，有望提升固收+、混合型基金产品配置REITs的灵活性，公募端需求空间或逐步打开。一级市场方面，近期新发REITs定价结果明显分化：长城华能燃煤发电REIT溢价率6%、认购倍数89.2倍；嘉泽新能源REIT溢价率0.01%、认购倍数12.82倍；新城吾悦商业REIT溢价率0.8%、认购倍数8.08倍；西安高科产业园REIT和凯德商业REIT均下沿定价，认购倍数分别仅1.0、1.14倍。
　　截至2026/10/9，2026年以来已成功发行18单（4月发行3单，5月发行5单，6月发行1单，7月发行4单，9月发行4单，10月发行1单）；发行规模496.8亿元，同比增长47.6%。本周共4单首发REITs取得新进展：华夏银泰百货商业不动产REIT二轮问询；中金开元旅业商业不动产REIT注册生效；中金菜鸟仓储物流REIT、中金杭州安居宁巢REIT基金成立。本周共1单扩募REIT取得新进展：汇添富上海地产租赁住房REIT扩募已申报并受理。当前审批流程中REITs：（1）首发：已申报55只，已问询并反馈16只，通过审核13只，注册生效待上市13只。（2）扩募：已申报4只，已问询并反馈0只，通过审核0只。
　　本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于946.48点，跌幅0.25%，跑赢沪深3002.50个百分点、跑输中证红利2.66个百分点。中证REITs全收益年初至今跌幅6.27%，跑赢沪深3000.48个百分点、跑输中证红利8.04个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs下跌0.47%，特许经营权类REITs下跌0.11%。分资产类型来看，保障房（+0.61%）、能源（+0.45%）、环保水务（+0.36%）、消费（+0.13%）板块表现占优。分个券来看，本周共37只上涨、52只下跌，其中，工银蒙能清洁能源REIT（+4.15%）、汇添富上海地产租赁住房REIT（+2.89%）、浙商沪杭甬REIT（+1.47%）位列前三，广发成都高投产业园REIT（-3.74%）、创金合信首农REIT（-3.40%）、南方万国数据中心REIT（-3.37%）位列末三。
　　流动性方面，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.21%/0.16%，较上周12.38/-8.40BP，周内成交量2.17/0.45亿份，周环比-37.73%/-41.24%。商业不动产板块活跃度最高。
　　估值方面，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.86%/5.57%，园区（7.13%）、交通（6.70%）、仓储物流（6.57%）板块位列前三。
　　风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关政策变动风险，市场价格波动风险。