核心观点
　　深圳、杭州出台销售制度改革细则，两城细则贯彻中央政策精神，对行业开发销售模式进行完善，并通过新老划断、规定现房定金比例、土地款分期缴纳等手段提供配套缓冲，此外杭州还同步完善需求端支持政策，助力楼市稳定发展。9月末至今，北京、上海、广州、武汉、天津、深圳、杭州7个城市相继出台828房产新政细则，七城均着眼于推行现房销售、提升预售门槛，并通过配套缓冲机制推动新政平稳落地。在七城示范作用下，其他城市细则出台速度有望加快，行业格局将加速分化。
　　事件：
　　10月15日，深圳发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，涵盖预售管理、现房销售、主办银行制、融资支持、土地供应及质量监管等六个方面。
　　同日，杭州发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》及《关于推动我市房地产高质量发展的通知》，在细化销售制度改革之外，还从公积金、购房补贴等方面出台需求端支持政策。
　　简评
　　深杭细则贯彻中央政策精神，完善行业开发销售模式。1）推进现房销售：对于8月28日后的新供地项目，深圳细则优先现房销售，土地公告明确现售的必须现售；杭州除土地公告明确要求现售外，房企可自主选择预售或现售。2）预售门槛提高：对于8月28日后新供地项目，两城均规定预售须单体建筑主体结构封顶，且购房资金全额纳入监管，竣工交付后解除监管。3）资金闭环管理：两城均推行主办银行制，项目开发贷、自有资金及现房销售款等纳入主办行账户；8月28日后取得预售许可证的项目，个人按揭（含公积金）须竣工备案后发放。
　　因城施策细化缓冲机制安排。1）新老划断：两城均对8月28日（含）前已取得规划许可证的项目沿用原预售及资金监管政策；8月28日（含）前已拿地或正在出让但未取得规划许可证的项目，在风险可控、加强监管并备案后，可于2027年底前按原条件申请预售；杭州另对符合条件的历史遗留项目延长至2028年底，深圳“三旧”改造历史遗留项目另行研究。2）现房定金比例：深圳规定现房定金一般不超过总价款的3%，与上海一致；杭州为不超过5%，与广州、武汉、天津一致。3）土地端资金压力对冲：两城均明确土地款首付不低于50%，余款深圳规定原则上一年、特殊项目经决策可两年内缴清，杭州可两年内缴清，均不计利息。4）杭州额外缓冲机制：杭州细则支持分期开发、凭预登记证明办理已缴清土地款部分房屋销售，以及毛坯、室内装修分阶段竣备，有助于缓解房企整盘建设与回款的错配压力。
　　杭州同步完善需求端支持政策，助力楼市稳定发展。杭州从公积金、购房补贴等方面出台支持政策：1）装修自住住房可提取公积金，家庭最高25万元；15年以上老房翻新可按1000元/㎡定额提取。2）公积金贷款次数限制进一步放松，购买首套/二套、无未结清公积金贷款即可申请，不受历史贷款次数限制。3）多子女家庭公积金贷款额度上浮比例由50%提高至60%。4）鼓励各区出台购房补贴、以旧换新等政策，市级给予资金支持。
　　已有七城出台828新政细则，新政在全国范围内的落地执行有望进一步提速，行业格局将加速分化。9月末至今，北京、上海、广州、武汉、天津、深圳、杭州7个城市相继出台828房产新政细则，七城均着眼于推行现房销售、提升预售门槛，并通过新老划断、规定现房定金比例、土地款分期缴纳等配套缓冲机制推动新政平稳落地。在七城示范作用下，其他城市细则出台速度有望加快，行业格局将加速分化。看好布局核心城市的开发商、财务稳健、产品力强的房企及二手中介公司，重点推荐A股：滨江集团、张江高科、建发股份、我爱我家等，港股：华润置地、中国海外发展、中国金茂、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、贝壳-W等。
　　风险分析
　　1、销售不及预期，房地产销售未来仍有继续下行或恢复不及预期的风险，将会对房企的开发业务规模带来影响；
　　2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；
　　3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。
　　4、宏观经济波动风险。当前外部经济形势不确定性较大，可能影响居民对经济以及收入预期，从而影响购房意愿。