核心观点
　　事件：828新政后，目前已有北京、上海、广州、武汉、天津相继发布住房销售制度改革细则。整体上看，地方细则相较于中央版本给予了更加明确和灵活的过渡期安排，一定程度上削弱了改革对楼市的短期供应冲击和对房企的流动性冲击。城市执行力度对比上看，北京＞上海＞天津＞广州＞武汉，这也意味着后续低能级城市的执行力度或将更趋灵活，市场可进一步下调新政对房企的负面影响预期。具体来看：
　　 1.新老划断方面，所有城市都对过渡期项目给予了更灵活的安排，828前已拿地（含正在出让）但未取得工规证的项目，在区政府确保能交付且加强预售资金监管的情况下，27年底前可按原预售条件执行，相较于中央政策给予了更宽松的腾挪空间。我们预计后续所有城市都会效仿这一细则，这意味着2026年四季度至2027年仍有一批旧规或过渡项目能够上市，短期不会出现供应急剧下降的冲击，中期供应收缩将在2027年后逐步显现。
　　 2.土地分期付款方面，所有城市都给予了两年的宽限期，除武汉允许半年内缴纳不低于50%外，其他城市均要求30日内缴纳50%。预计后续其余城市也将效仿两年的分期付款期限，但50%首付的支付时间乃至于首付比例或仍将有所分化，低能级城市条件将更加宽松。
　　 3.预售资金监管方面，京沪津明确要求预售资金全额、全过程监管，过渡项目均设重点监管额度，额度外资金可以依规使用。值得一提的是，除武汉外其余城市均未提及保函置换，武汉明确旧规项目可用保函置换30%的交付保障资金，新项目保函置换政策另行制定。我们预计后续保函置换政策会释放更多灵活性空间，市场可上调相应预期。
　　 4.竣备条件方面，京沪细则未专门明确分栋、分阶段竣备，武汉支持项目按最小单元分批竣工备案，且可按地上/地下、毛坯/室内装修分阶段办理竣备手续，广州和天津支持项目分期、分栋开发和办理相关手续，但未像武汉一样明确地上地下、毛坯装修拆分竣备。此前市场曾疑虑拆分竣备的技术可行性，预计后续实操层面仍有充分想象空间。
　　 5.现房定金方面，广州、武汉、天津均设置了相同的不超过5%的上限要求，北京要求不超过1%，上海要求不超过3%，高能级城市要求更加严格。预计后续多数城市将效仿5%的现房定金上限要求。
　　投资建议与投资标的
　　市场此前曾担心828新政对房企和商业模式和现金流的较大冲击，股价基本也已充分反映，而从近期的地方落地细则看其实好于市场预期。此外，我们一直强调，当前地产股的核心矛盾并非房企商业模式和规模的问题，而是房价能否止跌回稳的问题，而828新政是中央政府用一只所有人都看得见的大手，为将信将疑的市场指明了一条房价止跌回稳的路径，而在此之前楼市已经自发进入了供应收缩、需求企稳的复苏通道，828新政和9月底的贴息政策以及未来仍将继续释放的宽松政策将加速这一趋势的演绎，我们对后续核心城市的量价复苏抱有充分信心，重申重视Q4末或有的交易性行情和2027年地产股的大级别行情。
　　相关标的：（1）具备强产品力的头部央国企：华润置地(01109，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、中国金茂(00817，未评级)、招商蛇口(001979，未评级)、建发国际集团(01908，未评级)；（2）阶段性受益于现房销售和贴息等政策的房企：中国海外宏洋集团(00081，未评级)、滨江集团(002244，未评级)
　　风险提示：楼市量价复苏不及预期，政策宽松力度不及预期