行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.4%，落后沪深300指数0.48个百分点，在31个申万一级行业排名第24名。本周上涨个股共34支，较上周减少45支，下跌股数为71支。
　　新房：国庆周新房成交面积同比有所改善，不同能级城市强弱分化。本周（10.3-10.9）30城新房成交面积77万平方米，环比下降53.3%，同比下降59.2%，其中一线、二线、三线城市同比分别为-47.6%、-60.1%、-71.8%。由于本周跨国庆假期后段与节后头两日，成交被假期节奏打乱，若观察完整国庆假期周（10.1-10.7）的成交数据，30城共计成交51万平方米，同比增加19.6%，其中一线、二线、三线城市同比分别为+46.2%、+25.1%、-20.8%。从今年累计40周新房成交面积同比看，30城共计6204.7万方，同比-15.1%；一线城市为1956.1万方，同比-1.1%；二线城市为3090.4万方，同比-10.8%；三线城市为1158.2万方，同比-37.9%。
　　二手房：受节前新政带动，国庆周二手房成交脉冲式改善，考虑到国庆成交量较少，基数偏低，需观察后续的销售变化。本周（10.3-10.9）15城二手房成交面积合计82.6万方，环比下降33.4%，同比下降23.6%。其中一线城市成交面积为37.4万方，环比-38.2%；二线城市32.8万方，环比-27.4%；三线城市12.4万方，环比-32.6%。观察完整国庆假期周（10.1-10.7）的成交数据，15城共计成交20万平方米，同比增加77.8%，相较于2024年同期减少11.2%。今年40周累计成交7945.2万方，同比增长4.6%；其中一线城市累计成交面积3443.3万方，同比+5.1%；二线城市为3269.3万方，同比+0.4%；三线城市为1232.6万方，同比+15.5%。
　　信用债：本周（10.5-10.11）共发行房企信用债1只，环比不变；发行规模共计10.00亿元，环比减少0亿元，总偿还量14.04亿元，环比减少36.23亿元，净融资额为-4.04亿元，环比增加36.23亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议关注华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），建议关注贝壳-W，A股的我爱我家为映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股，物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的alpha逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上alpha仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。