事项：
　　9月29日，财政部会同中国人民银行、金融监管总局印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，其主要内容有：自2026年10月1日起一年内，经办银行新发放符合条件的首套住房商业性个人住房贷款（所购住房面积不超过120平方米且总价不超过150万元），财政部门按照贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。
　　评论：
　　一、全国性房贷贴息落地，有望降低购房成本并促进刚性需求释放
　　财政贴息直接减轻首套购房家庭的利息负担，有助于降低置业成本、推动部分观望需求入市。1）政策有助于缓解首次置业家庭的月供压力，以贷款期限较长的100万元商业贷款为例，享受满5年贴息，累计最高可减少利息支出近5万元；2）补贴由财政承担，有利于在减轻居民负担的同时，维持银行正常的贷款定价；3）政策效果预计主要体现于符合面积和总价门槛的刚需房源，体现对基本住房需求的定向支持，有望稳定市场预期。
　　二手房受益面大于新房，弱二线及三四线城市受益面大于核心城市。1）根据普睿地产研究数据，50个典型城市中，总价不超过150万元且面积不超过120平方米的二手房成交金额占比为31%，新房仅为13%；2）分城市能级看，一线、二线、三四线城市符合上述条件的新房成交金额占比分别为2%、15%、23%，二手房分别为7%、40%、45%。在部分弱二线及三四线城市，150万元以内的房源已具备中等偏上的居住品质，政策覆盖面较广，对购房需求的带动作用有望更为明显。
　　二、房贷贴息规模测算：新房与二手房首年合计约100亿元
　　我们以2025年新房、二手房成交数据为基础，首先估算符合面积和总价条件的房源成交金额。政策要求单套住房总价不超过150万元、建筑面积不超过120平方米。测算中，以城市平均房价1.25万元/平方米（150万元÷120平方米）为分界，识别主要约束条件：均价高于1.25万元/平方米的城市，主要受总价约束，按150万元以内总价段成交数据测算；均价不高于1.25万元/平方米的城市，主要受面积约束，按120平以内面积段成交数据测算。
　　其次，结合首套房占比、首套房中纯商业贷款占比及首付比例，推算符合条件的贷款本金，并按1%的年贴息率估算财政支出。
　　1、新房贴息规模测算
　　考虑数据可得性，我们选取22个典型核心城市的2025年新房成交数据进行结构分析。22城2025年新房成交金额约2.7万亿元，占全国新建商品住宅销售金额的比重约37%。按上述方法估算，符合总价及面积条件的新房成交金额约2247亿元，占样本城市成交金额的8.4%。
　　对于样本外城市，参考普睿地产研究数据，假设符合总价150万以下&120平米以内的新房成交金额占比为23%，对应成交金额约为（7.33-2.7）万亿元×23%，约1.07万亿元。
　　据此测算，2025年符合总价150万以下&120平米以内的新房成交金额约1.3万亿元，占全国新建商品住宅成交金额的比重约18%。参考2026年前8月住宅销售同比下降13.1%的幅度，推算2026年符合上述条件的新房成交金额约1.1万亿元（保守预测，假设未来一年成交与2026年持平）。假设首付比35%1，对应贷款本金约0.73万亿元，按1%的年贴息率计算，首年贴息规模约73亿元；若依据克而瑞、贝壳研究院、长沙晚报、安居客房产研究院部分城市的数据，进一步考虑首套房占比60%、首套房中纯商业贷款占比60%的假设，新房首年贴息规模约26亿元。
　　2、二手房贴息规模测算
　　我们选取23个典型城市的2025年二手房成交数据进行结构分析。23城2025年二手房成交金额约1.45万亿元，按照中指研究院数据，2025年全国二手房成交金额约7万亿，23城占全国二手房成交金额的比重约21%。按上述方法估算，150万总价以下&120平米以下的二手房成交金额约3480亿元，占样本城市成交金额的24%。
　　对于样本外城市，我们参考普睿地产研究数据，假设符合总价150万以下&120平米以内的二手房成交金额占比为45%，对应成交金额约为（7-1.45）万亿元×45%，约2.5万亿元。
　　据此测算，2025年符合总价150万以下&120平米以内的二手房成交金额约2.85万亿元，占全国二手房成交金额的比重约41%。参考2026年前8月二手房网签面积同比增长10%，推算2026年符合上述条件的二手房成交金额约3.1万亿元。假设首付比35%，对应贷款本金约2.0万亿元，按1%的年贴息率计算，首年贴息规模约203亿元；若进一步考虑首套房占比60%、首套房中纯商业贷款占比60%的假设，二手房首年贴息规模约73亿元。
　　综上，预计2026年符合总价及面积条件的新房、二手房成交金额合计约4.3万亿元。按35%的首付比例测算，对应贷款本金约2.8万亿元，首年贴息规模约276亿元。若再叠加首套房60%、首套房中纯商贷占比60%的假设，新房与二手房首年财政贴息合计约100亿元，此后同一批贷款的贴息金额随剩余本金减少而略微递减。
　　三、从政策博弈与公司α两个维度把握本轮行情
　　政策有望降低购房成本、促进部分刚需释放，推动部分城市房价阶段性企稳，但尚