核心观点
　　继北京后，上海、广州分别于9月28日、9月30日出台销售制度改革细则，828中央新政进入地方密集落地期。两城细则主体与828中央新政脉络保持一致，实行新老划断，通过细化执行方案及配套缓冲机制，保障在途项目平稳过渡。其中，上海明确现房销售定金比例为3%、广州为5%，高于北京的1%。在北上广接连出台执行细则的示范效应下，828新政有望在各地加快落地执行，行业格局将加速分化。
　　事件：
　　9月28日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局等四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，主要包括加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理以及做好质量监管和市场秩序规范等6个方面的政策措施。
　　9月30日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局广东监管局等三部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，主要包括全面加强商品住房预售管理、有序实施商品住房现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理、加强政策措施协同等6个方面的政策措施。
　　简评
　　两城均由三条硬约束重构开发链条。1）门槛抬高：8月28日后公告出让项目预售须单体建筑主体结构封顶；预售资金全额、全过程监管，上海至综合竣工验收、广州至竣工验收备案及配套交付后解付。2）资金闭环：实行主办银行制，开发贷、自有资金、现房销售款全部纳入主办行账户；个人按揭（含公积金）须竣工备案后方可发放并受托支付至监管账户，销售回款与工程投入的时间差被拉长，自有资金占用上升。3）土地端对冲：出让价款首付不低于50%、30个自然日内缴纳，余款1年内（北京2年）无息缴清。
　　细化执行方案，配套缓冲机制。1）与北京细则类似，上海、广州细则明确项目新老划断执行细节，针对8月28日前已取得建设工程规划许可证的项目继续执行原政策；对于8月28日前已拿地但尚未取得规划许可证的项目，原则上执行新规，但若经区政府确认能够按时交付的，在加强预售资金监管的情况下，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售，该机制可有效降低制度切换对在途项目现金流的冲击。2）此外，在中央新政提到原则性允许土地出让价款分期缴纳的基础上，上海、广州明确新出让住宅用地土地款首付比例不低于50%，余款可延长至一年内缴清；按规定程序决策后可再延长一年，且分期缴纳不计利息，从土地端对开发商的资金压力进行一定对冲。3）明确销售定金比例，上海明确现房销售定金为不超过购房总价款的3%、广州为不超过5%，高于北京1%的定金比例。
　　北上广接连出台执行细则，在其示范效应下，828新政有望在各地加快落地执行，行业格局将加速分化。看好布局核心城市的开发商、财务稳健、产品力强的房企及二手中介公司，重点推荐A股：滨江集团、张江高科、建发股份、我爱我家等，港股：华润置地、中国海外发展、中国金茂、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、贝壳-W等。
　　风险分析
　　1、销售不及预期，房地产销售未来仍有继续下行或恢复不及预期的风险，将会对房企的开发业务规模带来影响；
　　2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；
　　3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。
　　4、宏观经济波动风险。当前外部经济形势不确定性较大，可能影响居民对经济以及收入预期，从而影响购房意愿。