9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，自10月1日起对居民新发放商业住房贷款购房实施贴息，实施期暂定1年。这是中央财政首次直接补贴居民房贷利息，房地产政策思路从828供给侧正式延伸至需求侧。828新政的核心影响是供给收缩与房企现金流重构，而本次贴息恰好在需求端形成对冲。我们认为房贷利率优惠政策有望驱动观望需求入市，夯实需求企稳基础，推动板块估值修复。
　　针对刚需购房群体，贷款利率直降100bp
　　本次政策包含三方面要点：1、受益购房群体：未来一年内的首次购房群体，不区分新房二手房；2、住房要求：建筑面积≤120平方，金额≤150万元；2、贴息力度：贴息幅度100bp，贴息贷款规模上限100万，期限不超过5年。贴息资金由中央财政、地方财政按90%/10%分担。整体而言，本次贴息定向首套刚需，贴息力度明确。相当于将当前约3.06%的首套房贷利率实质性降至约2.06%，即一笔100万元长期限贷款累计最多可减少付息近5万元，站在需求视角，财政贴息直接降低居民月供负担，政策红利无需经银行传导即可直达购房家庭，效果更为直接。
　　贷款贴息预计年贴息规模在100-150亿
　　在按揭贴息政策出台前，已有多城试点。此次落地内容存在超预期和制约的地方。超预期的地方在于：1、年限超预期。贴息最长5年，超过地方普遍试点的1-3年；2、中央财政承担绝大部分成本，体现中央对稳房地产需求的支持态度；3、贴息没有封顶。地方贴息普遍有封顶总额，此次没有上限。主要制约在于：必须为首套房，对面积和总金额有制约。假设按26年新房+二手房GMV规模，总价150万元、面积120平及以下占比35%-45%、首付比例25%-45%、首套占比40%测算，符合条件贷款规模约在1.0万-1.5万亿区间，一年贴息规模约100-150亿，对应5年累计贴息规模约在500-750亿。由于只针对一年购房群体，暂不存在累计叠加情况，财政压力相对不大。
　　利好观望需求入市，夯实成交量
　　Q3以来地产成交逐月趋弱。截至9月25日，重点城市新房/二手房Q3累计同比分别为-8%/+6%，其中9月累计同比分别为-12%/+4%。7月政治局会议提出“稳定房地产市场”，9月28日国常会指出研究出台稳定房地产市场政策，此次政策出台时点彰显呵护地产之意。我们去年以来多次强调当前对房地产市场最重要的政策就是利率优化，无论是降息还是贴息。此次贴息直接降低对应住房未来5年房贷利率至2.06%，截至8月末，全国百城住宅租金收益率为2.5%（来源：Wind），低总价房屋租售比会更高，租金超过月供将驱动更多观望需求入市。我们认为Q4起刚需、租房群体“租转购”或将推动未来一年需求释放，尤其是重点二三线城市，夯实刚需成交量。
　　投资结论
　　销售制度改革重构房企商业模式，贴息政策夯实需求企稳基础，我们建议把握结构性投资机会。重点推荐：1）布局二、三线城市、贴息政策覆盖面较广的房企：中国海外宏洋集团、龙湖集团、新城控股；2）头部二手房经纪商；3）融资、产品力、工程能力、或持有运营管理能力突出的房企：华润置地、中国海外发展、建发国际集团、建发股份、滨江集团、招商蛇口、中国金茂、绿城中国、新鸿基地产、越秀地产、城投控股、太古地产；4）优质商管及物管公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：测算与实际存在偏差，地产政策波动的风险，地产量价复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险