投资要点
　　全国贴息政策落地。9月29日财政部、央行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号），10月1日起全国实施、暂定一年，中央财政首次对商业性个人住房贷款贴息，中央与地方贴息分配按90%/10%分担。这与我们此前报告《超20城落地房贷贴息，延续扩围可期》的预判一致：贴息由地方试点升格为全国制度。我们认为这意味着需求端政策正式从"金融宽松"切换到"财政直达"。
　　此次政策要点可概括为"三个条件、一个标准、两不叠加"。根据政策公告，此次房贷贴息支持对象须同时满足：新发放商贷购买首套住房（不含置换存量贷款，首套含新房和二手房）、建筑面积120平方米以下、总价150万元以下；贴息按贷款本金年化1个百分点、期限不超过5年、单户上限100万元，按约3%的首套商贷利率相当于优惠三分之一，一笔100万元长期贷款最多累计减息近5万元。此外，购买保障房和公积金贷款购房群体已有政策支持，不叠加享受。操作上经办银行全覆盖，借款人"免申即享"、按月收息自动扣减；财政部与省级财政部门、省级财政部门与经办银行省行分别结算贴息资金；执行中规模不设上限、据实结算，财政部与金融监管总局将联合抽查严防套取。
　　与地方已落地政策相比，全国版本有三个鲜明特征。一是人群互补：中央锁定首套刚需增量（150万以下、120平以下，且首次覆盖二手房），沪穗宁等地"卖旧买新"置换类补贴面向改善，形成"中央保刚需、地方促置换"的双层架构，地方置换类政策延续扩围可期；二是促进增量不碰存量：排除贷款置换，银行存量定价与息差不受冲击，按揭投放随首套需求放量，对银行不构成压力；三是机制升级："应贴尽贴、资金不设上限"原则上政策空间大于地方版1亿—2亿元资金池的试点力度。与此同时，9月29日央行下调PSL利率0.25个百分点、增加支农支小再贷款5000亿元，与贴息构成"货币+财政"协同组合拳。
　　展望未来，财政可控延续可期。根据此次政策细则，单户最多减息近5万元（贷款总额100万，贴息1个百分点，贴息5年），总价与面积条件使政策重心落在低总价房源（低于150万元）。此类低总价房源，我们认为多分布于核心城市的存量房市场，以及三四线城市刚需产品。受首套、面积和总价条件约束，我们认为该政策对应财政贴息年支出压力有限；根据记者问答提及的"暂定一年"，我们理解若该政策在评估窗口期首套成交与按揭数据验证有效，续期或条件放宽可以期待。
　　投资建议：我们认为此次中央财政首次直接补贴居民购房利息，意味着房地产政策从货币宽松进入财政贴息时代，意义重大。此外，我们认为政策整体对低总价房源去化形成明确的政策倾斜，或将实质推动三四线城市去库存和核心城市低总价房源成交。我们继续看好贝壳和华润置地，建议关注中国海外宏洋。
　　风险提示：（1）政策效果不及预期风险：单户贴息绝对额有限；（2）政策续期还需跟踪；（3）基本面风险：居民收入预期与房价预期尚未根本扭转，需警惕政策效果的边际递减。