9月24日，北京印发《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，成为全国首个发布现房销售细则的城市，具有风向标意义。北京共明确六方面政策措施：全面加强预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度、完善商品住房信贷管理、优化土地供应管理、持续做好市场秩序规范和质量监管。综合来看，北京提供了新老划断的锚点范式：以土地出让公告发布日为界，更前移并配以“属地担保＋市级备案＋重点监管额度”的三重缓冲阀，同时明确土地款分期缴纳及定金收取标准细节，既坚定执行中央的标准，又结合实际情况给出了适度宽松的空间。行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为2.3%，领先沪深300指数3.80个百分点，在31个申万一级行业排名第1名。
　　新房：本周重点城市新房成交整体同环比双增。本周30个城市新房成交面积为164.7万平方米，环比提升24.1%，同比提升7.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为55.8万方，环比+19.9%，同比+11.6%；样本二线城市为87.2万方，环比+32.4%，同比+43.5%；样本三线城市为21.7万方，环比+7.1%，同比-49.0%。从今年累计38周新房成交面积同比看，样本30城共计5879.5万方，同比-15.4%；一线城市为1868.2万方，同比+0.1%；二线城市为2925.4万方，同比-9.5%；三线城市为1085.9万方，同比-41.4%。
　　二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计193.1万方，环比下降9.3%，同比增长2.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为87.7万方，环比-9.2%；样本二线城市为73.8万方，环比-12.2%；样本三线城市为31.6万方，环比-2.5%。
　　信用债：根据wind统计数据，本周（9.21-9.27）共发行房企信用债14只，环比增加6只；发行规模共计107.32亿元，环比增加21.42亿元，总偿还量12.21亿元，环比减少26.42亿元，净融资额为95.11亿元，环比增加47.84亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳-W，A股的我爱我家为次选映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股，物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的alpha逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上alpha仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、我爱我家、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。