投资要点：
　　我们跟踪15个城市新房+二手房合计成交面积：本周成交面积341.1万方，环比+16.4%，同比+7.3%。9月以来，新房二手房整体成交面积1050.2万方，环比+18.2%，同比+7.2%。2026年年初以来，新房二手房整体成交面积累计同比-0.7%，其中，一/二/三四线新房二手房整体成交面积累计同比分别为+5.3%/-5.5%/-0.7%。注：15城为有周频新房二手房数据更新的北京、上海、深圳、杭州、成都、青岛、苏州、厦门、南宁、东莞、扬州、金华、江门、佛山、衢州。（数据口径：本周为2026年9月18日至2026年9月24日，9月以来为2026年9月1日至2026年9月24日，2026年年初以来为1月1日至9月24日，下文同）
　　北京落地商品住房销售制度改革细则。9月24日，北京发布本市贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见。意见主要包括全面加强预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度、完善商品住房信贷管理等六个方面。主要重点内容为：1）全面加强预售管理。对于8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，并明确封顶为楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑，项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位应出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。对于在途项目，符合一定条件的，在加强预售资金监管的情况下，可以按照原有预售条件申请预售。2）有序实施现房销售。新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目优先选择现房销售，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金。3）完善商品住房信贷管理。8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。加大开发贷款支持力度。4）优化土地供应管理。8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。
　　公司重点公告：1）保利发展：公司2026年度第一期中期票据发行完成，实际发行总额20亿元，期限5年，发行利率2.20%，兑付日2031年9月23日。2）招商蛇口、招商积余：近日，深交所对招商资管招商蛇口封闭式商业不动产证券投资基金和招商资管招商蛇口商业资产1号资产支持专项计划符合不动产基金上市及资产支持专项计划挂牌转让条件无异议。9月20日，招商资管招商蛇口封闭式商业不动产证券投资基金获证监会准予注册，基金募集份额总额10亿份，基金合同期限28年。
　　投资建议：本周北京落地商品住房销售制度改革细则，对于在途项目，符合一定条件的，在加强预售资金监管的情况下，可以按照原有预售条件申请预售。实行现房销售的商品住房项目可以签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金。土地出让价款可以分期缴纳，合同签订之日起30个自然日内缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。现房销售制度之下，房地产行业格局有望加速向头部集中，资金实力雄厚、融资渠道畅通、交付产品力突出的头部国央企或将成为核心受益者。短期政策变化可能带来板块波动，但建议中长期关注资金底蕴深厚、融资成本优势显著、土储质地优良的头部央企及优质地方房企标的。
　　风险提示：政策落地不及预期，基本面恢复不及预期，风险化解不及预期。