事项：
　　9月24日，北京市住房和城乡建设委员会等4部门关于发布本市贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见发布。
　　平安观点：
　　细化封顶预售要求，或有望成为各地标准。“8.28新政”中提到商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定，本次北京进一步明确主体结构封顶为楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑，且有项目建设单位等五方签字的《主体结构分部工程验收记录》，或有望成为各地实施标准。
　　新老划断避免一刀切，降低房企短期资金压力。本次北京实施意见对不同项目进一步分类处理：1）2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建工证但未办理预售的、经各区政府评估风险后已取得土地使用权的房地产历史遗留问题项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；2）对于2026年8月28日（含）前，已取得（含正在出让）土地使用权但未取得建工证的项目，在各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。通过新老划断给与过渡期项目一定缓冲期，有利于降低房企短期资金周转压力。
　　量化定金及土地分期付款标准，推动拿地即开工。实施意见明确现房销售项目定金一般不超过总房价款的1%，对于8月28日后出让土地可按国家规定分期付款，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。项目实施意见提到支持带规划方案出让、拿地即开工，推动入市用地达到“七通一平”，有利于加速工程进度，加快房企现房销售入市。
　　投资建议：本次北京商品房销售制度实施意见出台，进一步细化封顶预售标准，量化定金及土地付款标准，同时对于各类项目新老划断避免一刀切，降低房企短期资金压力。我们认为尽管商品房销售制度改革短期或对房企项目周转及回款速度形成一定影响，但随着短期上市新房减少以及信贷新政对购房需求的提振，或利于房企存量在售新房去化；同时现房销售模式下，新房无交付担忧、叠加其品质优势，相比于二手房的溢价或有望扩大，带来项目整体盈利能力提升，看好资金、运营及产品力强的房企如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；同时短期新房供给减少，二手房市场或迎来需求分流，推荐优质经纪公司贝壳。
　　风险提示：1）回款周期延长带来的房企流动性风险：由于现房销售回款周期变长，部分房企可能存在短期资金压力加大的风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市延续分化，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。