核心观点
　　9月24日北京在全国范围内率先出台销售制度改革细则，细则主体与828中央新政脉络保持一致，以8月28日为分界线进行新老划断，保障在途项目平稳过渡。本次北京新政相较中央政策的增量细节主要体现在三个方面，一是进一步细化预售门槛并明确现房销售的定金比例为1%，二是对在途项目的过渡安排较为平稳，三是明确新出让宅地土地款首付比例不低于50%，余款最长可在两年内无息缴清，新政从土地端对开发商的资金压力进行一定对冲。本次细则的发布，有望促进北京新房库存的去化与土地出让节奏的恢复。在北京细则的示范效应下，828新政有望在各地加快落地执行，行业格局将加速分化。
　　事件
　　9月24日，北京印发《本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》，涵盖六个方面内容，包括全面加强预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度、完善商品住房信贷管理、优化土地供应管理、着力规范房地产市场秩序。
　　简评
　　北京率先出台销售制度改革细则，828新政由中央制度框架走向地方落地执行阶段。8月28日中央出台包括完善商品住房销售制度在内的系列政策，以项目公司制、主办银行制及现房销售制为基石，对运行20多年的预售制、高杠杆融资模式进行系统性重构。本次北京在全国范围内率先出台商品住房销售制度改革的细则，将推动828新政在地方层面的具体落地，具有较强的政策示范意义，后续其他城市有望跟进推出相关细则。北京此次新政中“主体封顶后方可预售”“预售资金全额监管”“优先现房销售”“项目主办银行制”等内容，与828中央新政脉络保持一致，以8月28日为分界线进行新老划断，保障在途项目平稳过渡。
　　北京新政对政策执行进一步细化，配套缓冲机制助力政策稳步落地。相较828中央新政，本次北京新政的增量细节主要体现在三个方面。一是进一步细化预售门槛，新项目除主体结构封顶外，还需取得建设、勘察、设计、施工、监理等单位签章的主体结构验收记录；在中央新政提到收取“少量定金”的基础上，北京明确现房销售定金为原则上不超过总房款的1%。二是过渡安排较为平稳，8月28日前已取得建设工程规划许可证的项目继续执行原政策；对于8月28日前已拿地但尚未取得规划许可证的项目，原则上执行新规，但若经区政府确认能够按时交付并加强资金监管，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售，较好地降低了制度切换对在途项目现金流的冲击。三是在中央新政提到原则性允许土地出让价款分期缴纳的基础上，北京明确新出让住宅用地土地款首付比例不低于50%，余款最长可在两年内无息缴清，同时推动“带规划方案出让、拿地即开工”和“七通一平”，从土地端对开发商的资金压力进行一定对冲。
　　新政有望促进北京新房库存去化与土地出让节奏恢复。销售端来看，9月1日至23日北京商品住宅成交面积为30.5万方，同比增长11.8%。新政明确了各类项目适用销售制度的情形，对于部分先前已拿地但尚未取得规划许可证的项目，在新政下有望按原条件申请预售，这部分库存的去化有望加快。土地出让端来看，自8月28日中央新政出台以来，北京共有3宗挂牌宅地暂停出让，此次新政出台后，相关地块有望在优化出让条件后重新出让，土地出让节奏有望恢复。
　　在北京细则的示范效应下，828新政有望在各地加快落地执行，行业格局将加速分化。看好布局核心城市的开发商、财务稳健、产品力强的房企及二手中介公司，重点推荐A股：滨江集团、张江高科、建发股份、我爱我家等，港股：华润置地、中国海外发展、中国金茂、建发国际集团、绿城中国、贝壳-W等。
　　风险分析
　　1、销售不及预期，房地产销售未来仍有继续下行或恢复不及预期的风险，将会对房企的开发业务规模带来影响；
　　2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；
　　3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。
　　4、宏观经济波动风险。当前外部经济形势不确定性较大，可能影响居民对经济以及收入预期，从而影响购房意愿。