新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄，二手房成交面积同环比均由负转正；新房库存面积与去化周期均环比上升，同比下降。
　　核心观点
　　新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。第38周47城新房成交面积212.0万平，环比上升16.3%，同比下降13.3%，同比降幅收窄了9.1个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-10.6%、35.6%、18.2%，同比增速分别为-6.9%、0.9%、-28.3%，一线城市同比增速较上周下降29.3个百分点，二线城市同比增速较上周提升23.6个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了11.8个百分点。
　　二手房成交面积同环比均由负转正。第38周23城二手房成交面积为239.7万平，环比上升14.7%，同比上升10.3%，同比增速较上周提升了12.7个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为12.6%、18.9%、10.7%，同比增速分别为12.0%、8.4%、11.1%，一、三四线城市同比涨幅较上周分别扩大了2.8、5.4个百分点，二线城市同比增速较上周提升了23.2个百分点。
　　新房库存面积与去化周期均环比上升，同比下降。截至第38周末，13城新房库存面积7329.3万平方米，环比增速为2.2%，同比增速为-10.2%；去化周期18.7个月，环比扩大1.2个月，同比下降3.7个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为15.1、17.5、60.8个月，一、二线城市环比分别上升0.6、2.2个月，三四线城市环比下降0.2个月；一、二、三四线城市同比分别下降3.7、1.2、10.1个月。
　　土地市场环比量价齐跌，同比量价齐涨；溢价率环比下降，同比上升。第37周百城全类型成交土地规划建筑面积为1288.9万平，环比下降2.1%，同比上升15.0%；成交土地总价为224.9亿元，环比下降51.6%，同比上升56.3%；楼面均价为1745元/平，环比下降50.5%，同比上升35.9%；土地溢价率为8.6%，环比下降7.6个百分点，同比上升7.2个百分点。
　　房企国内债券发行量同环比均上升。第38周房地产行业国内债券总发行量为149.6亿元，环比上升89.9%，同比上升123.0%。总偿还量为86.5亿元，环比下降24.6%，同比下降41.9%；净融资额为63.1亿元。
　　板块相对收益有所上升。第38周房地产行业绝对收益为3.3%，较上周上升6.5pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为3.3%，较上周上升5.7pct。房地产板块PE为8.56X，较上周上升0.19X。
　　政策
　　国新办定于9月18日举行“开局起步‘十五五’”系列发布会，住建部副部长陈绍旺将介绍“十五五”时期推进住房城乡建设事业高质量发展有关情况并答记者问。其中提到，当前房地产市场出现了两个转变，1）房地产市场供求关系发生了重大变化；2）房地产市场进入了存量时代，二手房的交易从2020年的27%提高到2025年的46%，今年1-8月二手房交易占比已达52%。下一步，将全力推动房地产三项基础性制度落地实施，1）在房地产开发上，主要是做实项目公司制，解决谁是项目独立的实施主体这个问题。2）在房地产融资上，主要是推行主办银行制，解决谁来提供项目融资的问题。3）在商品房销售上，主要是推行现房销售制，解决项目销售要一手交钱一手交房的问题，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。
　　投资建议
　　本周可以看到新房、二手房成交面积环比增速均由负转正，我们仍需要密切关注进入“金九银十”后基本面的变化。由现售模式带来的房企销售回款的延后，将对开发商的现金流和周转率有短期的负面影响，但我们认为利空有限，随着各地方的土地出让和项目监管细则逐步落实，叠加多方重新磨合出新的运行模式后，未来将会是一个健康的市场。长期看，近期一系列的政策是符合稳定发展、提质提效的大方向的，只有稳定购房人信心，以及供给侧出清，才能稳定房地产市场。投资建议方面，利好有股权、债权融资能力且自身资金实力较强的上市房企，以及在存量改造方面有实力的公司。
　　现阶段我们建议关注：1）开发类：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、保利置业集团。2）运营类：华润万象生活、太古地产、中国国贸。3）经纪公司：我爱我家。
　　风险提示：
　　现房销售制度对开发商的资金周转影响超预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。