行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为3.3%，领先沪深300指数3.32个百分点，在31个申万一级行业排名第3名。本周上涨个股共69支，较上周增长55支，下跌股数为38支。
　　新房：本周重点城市新房表现继续偏弱，““金九”成色不足。本周30城新房成交面积为133.8万平方米，环比提升10.2%，同比下降1.3%。其中样本一线城市的新房成交面积为46.5万方，环比-10.6%，同比+9.4%；样本二线城市为66.4万方，环比+28.2%，同比+4.3%；样本三线城市为20.8万方，环比+19.2%，同比-28.9%。近四周累计新房成交面积方面，样本30城共计547.9万方，环比-0.8%；一线城市为203.8万方，环比14.7%；二线城市为263.1万方，环比-4.9%；三线城市为81.0万方，环比-17.6%。从今年累计37周新房成交面积同比看，样本30城共计5792.5万方，同比-14.6%；一线城市为1812.4万方，同比-0.2%；二线城市为2882.3万方，同比-10.6%；三线城市为1097.7万方，同比-36.9%。
　　二手房：本周重点城市二手房成交同环比均双位数增长，其中一线城市量能9月以来同比升幅较快。本周15城二手房成交面积213.0万方，环比增长12.8%，同比增长14.7%。其中样本一线城市成交面积为96.5万方，环比+12.6%，同比+22.9%；样本二线城市为84.1万方，环比+15.4%，同比+2.4%；样本三线城市为32.4万方，环比+6.9%，同比+29.6%。今年37周累计成交7545.7万方，同比增长6.2%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为3257.6万方，同比+7.0%；样本二线城市为3117.8万方，同比+1.8%；样本三线城市为1170.3万方，同比+16.9%。
　　信用债：本周（9.14-9.20）共发行房企信用债8只，环比增加1只；发行规模共计85.90亿元，环比增加37.1亿元，总偿还量38.63亿元，环比减少63.19亿元，净融资额为47.27亿元，环比增加100.29亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议关注华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），建议关注贝壳-W，A股的我爱我家为映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股，物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的alpha逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上alpha仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。