全国贴息试点多点开花，样本充足。2026年以来住房贷款贴息政策明显提速，全国已有超20个城市（区）出台或优化相关政策，覆盖上海、广州、南京、武汉、成都、苏州、东莞等核心城市及南充、运城、绍兴越城区、杭州临平等三四线区域。主流做法为"按贷款总额1%补贴+单套封顶2—5万元"，并普遍设置全市资金池上限（1亿—2亿元）"先申先得、用完即止"。政策功能以撬动"卖旧买新"置换链条、定向支持首套与特定人群为主。总结来看，贴息政策主要有以下几种模式：
　　模式一，按贷款金额固定比例贴息是最主流做法。该模式以"初始贷款金额×固定比例（主流1%）"计算补贴，多与特定区域、人群和行为绑定。置换类城市中，南京对"卖旧买新"按贷款金额1%贴息，要求新房2026年底前网签、卖旧2029年底前完成过户，全市限额1亿元、完税后返息；广州要求网签日前后1年内出售本市二手房，补贴1%、单套最高3万元、总资金2亿元；上海限外环外新建商品住房并叠加1年内卖旧条件，补贴1%、单套最高5万元。区域与人群定向类城市中，武汉限三环线外及外围新区商贷首套，按初始贷款额1%补贴、封顶2万元、分2年发放，办产证后经"安居链"APP申请、区财政90日内拨付；东莞对新房按购房合同总价2%、单套最高3万元补贴；南充限双方首次结婚登记的夫妻，按贷款额度1%一次性贴息；杭州临平按贴息基数上限100万元、以3%/2%/1%三年递减方式补贴，最多6万元。
　　模式二，按实际偿还利息比例补贴以公积金渠道为主。该模式按借款人实际还款利息乘以补贴比例计算，补贴期1—3年，多与人才、改善政策结合。成都对购新房申请公积金贷款者给予1年期20%利息补贴、最高2.5万元；苏州面向本科及以上学历人才按已还公积金贷款利息50%补贴、补12个月、最高5万元；大连对二套房公积金贷款按实际利息支出15%补贴、补3年，并明确补贴后利率不得低于首套水平以防套利；运城对高层次人才购首套按利息50%/40%/30%分档贴息；绍兴越城区按商贷首年实际利息15%一次性贴息。
　　贴息政策有共性约束，大致可归纳为七条。一是房源以新建商品住房为主，部分城市覆盖二手房；二是人群定向，与置换、首套、新婚、人才、二套改善等政策目标绑定；三是贷款口径不一，武汉限商贷、成都大连苏州限公积金、多数城市商贷公积金组合贷均可；四是以网签或贷款受理审批日期划定时间窗口，当前批次多集中于2026年底前；五是单套封顶与全市资金池双控；六是发放方式并存一次性、分年、完税后返息与按实贴四种；七是风控严格，普遍要求办产证后申请、正常还款、不得提前还款套取贴息。
　　投资建议：我们认为，2026年各地贴息政策显示出需求端政策从"货币宽松"切换到"财政补贴"，信号意义强。从地方模式来看，我们认为贴息政策倾向于打通置换链条、引导需求加速去化库存。我们认为，政策覆盖面从三四线城市试点到核心城市不断扩围，覆盖面从点状变为网状，对全国销售的托底意义在加强。参考现房政策从地方试点到全国性政策的路径，我们认为贴息政策在经历了地方试点后也逐渐具备了变成全国性政策的基础。如贴息政策进一步拓展，我们认为这意味着政策底的可预期性增强，板块波动率中枢下降。从企业长期投资价值来看，我们建议关注贝壳、华润置地等。
　　风险提示：政策进一步推动待观测；居民收入预期未根本扭转，需警惕政策效果边际递减；地方财政约束下资金池规模小、持续性待观察。