新房：1-8月30城商品住宅(不含保障)成交金额同比-8.9%，成交均价同比-0.8%。
　　1）8月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交金额为2,050亿元，同比-4.3%，环比-8.7%；其中北上广深杭蓉成交金额1,069亿元，同比-3.4%，环比-10.4%，余下二线24城成交金额980亿元，同比-5.3%，环比-6.7%。1-8月30城商品住宅(不含保障)累计成交金额为1.86万亿元，同比-8.9%；其中北上广深杭蓉成交金额9,651亿元，同比-9.7%，余下二线24城成交金额8,900亿元，同比-8.1%。
　　2）8月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交均价为23,607元/㎡，同比+1.6%，环比-4.3%；其中，北上广深杭蓉成交均价44,110元/㎡，同比+7.7%，环比-5.4%，余下二线24城成交均价为15,665元/㎡，同比-1.4%，环比-2.5%。
　　1-8月，光大核心30城商品住宅(不含保障)累计成交均价为23,663元/㎡，同比-0.8%；其中，北上广深杭蓉成交均价42,956元/㎡，同比+5.2%，余下二线24城成交均价为15,913元/㎡，同比-2.6%。
　　二手房：1-8月核心15城二手住宅成交面积同比+1.8%，成交均价同比-10.3%。
　　1）8月核心15城二手住宅成交面积为1,407万㎡，同比+7.4%，环比-7.2%；其中北上广深杭蓉成交面积为674万㎡，同比+5.3%，环比-4.1%。1-8月，15城二手住宅累计成交面积11,857万㎡，同比+1.8%；北上广深杭蓉成交面积5,758万㎡，同比+2.6%，余下9城成交面积为6,099万㎡，同比+1.1%。
　　2）8月核心15城二手住宅成交均价为19,406元/㎡，同比-8.8%，环比+0.8%；北上广深杭蓉成交均价为28,830元/㎡，同比-5.8%，环比-0.7%。1-8月，15城二手住宅累计成交均价为19,556元/㎡，同比-10.3%；北上广深杭蓉成交均价28,727元/㎡，同比-8.3%，余下9城为10,899元/㎡，同比-15.6%。
　　房地产市场进入存量时代，二手房成交面积占比提升：2026年9月18日，住建部房地产市场监管司司长张雪涛表示，二手房交易占比（按面积）从2020年的27%提高到2025年的46%，2026年1-8月达52%，超过50%标志着进入存量时代。2026年1-8月，核心15城二手住宅成交金额/成交面积/成交套数占比分别为61.7%/68.8%/73.8%，同比分别为+0.2pct/+2.9pct/+3.1pct。北京/上海/广州/深圳二手交易占比（成交面积口径）为77.6%/82.5%/61.6%/62.5%，同比-1.4pct/+4.2pct/+1.7pct/+2.4pct。
　　投资建议：2026开年《求是》集中刊文，明确改善和稳定房地产预期。随着一揽子房地产政策持续落地，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级城市获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，加快政府收购和“以旧换新”，逐步实现“止跌回稳”；随着供给侧逐步出清，住房和物业纳入大宗消费，“封顶预售”、“竣工放款”等住房销售新模式落地，信用优势明显、融资成本较低的龙头央国企地产将持续受益于竞争结构优化，建立较高的“品牌优势护城河’行业集中度将进一步加速提升。投资建议关注三条主线：1）具备片区综合开发能力，信用优势明显，产品美誉度高，在核心城市销售排名靠前的稳健央国企地产，推荐中国金茂、中国海外发展等。2）公募REIT积极推进，存量资源丰富，具备运营品牌核心竞争力，推荐华润置地等。3）看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等。
　　风险分析：房地产行业的政策宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、房价下行超预期风险、房地产企业信用风险、项目竣工不及预期风险等。