2026年9月24日，北京市住房城乡建设委、市规划自然资源委、国家金融监督管理总局北京监管局、市住房资金管理中心联合印发了《本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》。北京成为828新政后，首个出台地方现房销售制度细则的城市。文件共6条内容：全面加强预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度、完善商品住房信贷管理、优化土地供应管理、着力规范房地产市场秩序。相对中央文件，北京文件具备了更多可执行的操作标准，也为后续其他城市细则出台带来了范本。
　　北京细则明确更多操作细节以及量化指标
　　1、明确“封顶”定义。北京细则明确单体建筑应完成主体结构封顶，还需出具项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。2、明确现房销售定金比例。北京细则明确现房销售一般收取不超过总房价款1%的定金。3、土地款可延期支付。北京细则明确，2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。
　　新老划断层面，部分在途项目获得一定过渡期
　　市场较为关注在途项目是否严格按照828时间进行新老划断，北京细则给予了一定过渡期。新老项目主要区分点为：是否为2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目。三类项目可以按老预售政策执行：1、2026年8月28日前已经取得“工规证”未获得预售证项目；2、该时点前已拍地但未取得“工规证”项目（各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售）；3、该时点前已拍地的历史遗留问题项目。北京细则在保证顺利交付的前提下给予一定宽容度，更考验区政府责任，同时由于828之后取得预售证项目竣备后才发放按揭贷款，意味着即使执行老预售政策，房企现金回款现金流也难再回到从前。
　　部分实操细节尚待落实
　　北京细则基本贯彻了中央文件思路，但还有部分可能会影响房企现金流的细节没有提到，后续可能需要关注具体执行过程中的落实：1、是否能用保函置换预售资金监管账户中的部分资金？2、是否可以将预售范围内的楼栋预征税款调整为竣备后据实征收？3、是否可以按最小交付单元进行竣工验收？这些政策每一点内容都会影响房企项目的现金流，从而影响项目IRR。
　　投资结论
　　销售制度改革重构房企商业模式，我们建议在板块充分调整后把握结构性投资机会。重点推荐：1）融资、产品力、工程能力、或持有运营管理能力突出的房企：华润置地、中国海外发展、建发国际集团、建发股份、滨江集团、中国海外宏洋、招商蛇口、中国金茂、绿城中国、新鸿基地产、越秀地产、城投控股、太古地产、龙湖集团、新城控股；2）优质商管及物管公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余；3）头部二手房经纪商。
　　风险提示：测算与实际存在偏差，地产政策波动的风险，地产量价复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。