板块行情：第39周（9月21日-9月24日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.3%，在31个一级行业板块中排名第1位。
　　政策要闻：地方层面：北京：9月24日，北京市住房和城乡建设委员会等4部门联合发布《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（京建发〔2026〕460号），自发布之日起施行。预售管理方面，2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售须单体建筑完成主体结构封顶，并出具建设、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》；项目预售资金实行全额、全过程监管，联合验收后方可解除监管。在途项目分类处理：8月28日（含）前已取得建设工程规划许可证但未办理预售许可的项目，按原有政策执行；已取得土地使用权但未取得规划许可的项目原则上按新规执行，各区政府确保按时建成交付的，经报市级部门备案，2027年底前仍可按原有条件申请预售，但预售资金须全部进入市住房资金管理中心监管账户，重点监管额度须覆盖全部剩余工程建设费用及红线外市政工程费用。现房销售方面，8月28日起新供地商品住房项目优先选择现房销售，房企取得房屋首次登记后编制销售方案并向所在区住建（房管）部门备案。实行现房销售的项目，房企可在取得施工许可证后与购房人签订定金合同，定金一般不超过总房价款的1%。信贷管理方面，8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金受托支付至预售资金监管账户。8月28日后签订开发贷合同的项目推行主办银行制度，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等全部纳入主办银行资金账户管理。
　　公司动态：1）中国海外发展：9月21日，中海以底价38.88亿元竞得上海黄浦区老西门地块，土地出让面积8544.05平方米，规划建筑面积40124.7平方米，起始综合楼面价96900元/平方米。2）建发国际集团：9月21日，建发&象屿以总价705049万元竞得上海静安大宁地块，溢价率5.48%，成交楼面价69614元/平。3）建发国际集团：9月21日，建发和汇成世纪联合体以底价3.53亿元竞得宁波1宗海曙区宅地，该地块土地出让面积25072平方米（合37.61亩），起始楼面价8796元/平方米，规划建筑面积40115.2平方米，容积率1.6。
　　销售端：第39周新房成交同比减少24%，二手房成交同比减少9%。1）本周20城商品房成交面积168万方，商品房日平均成交面积24.0万方，环比增加11%，同比减少24%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积6970万方，累计同比减少7%。3）第39周11城二手房成交面积190万方，日平均成交面积27.1万方，环比减少16%，同比减少9%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积8095万方，同比增加5%。
　　投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。