核心观点
　　事件点评：
　　9月24日北京落地828新政后全国首个城市现房销售细则，具备较强的指引和参考意义。预计接下来更多城市将落地执行细则，缓解因政策不确定带来的市场观望情绪。整体来看，北京明确了项目“新老划断”条件、设定重点监管额度、现房销售定金收取比例、土地出让金分期缴纳等关键环节，但预售资金监管的具体办法有待进一步明确（如重点监管额度测算标准、建设节点支取规则等），新规项目的预售资金监管细则也未发布，同时是否支持单体竣备、审批流程能否简化提速、现房项目定金合同的履约保障细节、土地款分期与土地权证及开发贷抵押如何衔接等内容，仍需进一步观察后续政策。我们认为细则值得关注的方面主要有以下几点：
　　（1）明确了“封顶”具体要求；
　　（2）新老划断时间锚点明确到出让公告；
　　（3）定金口径被量化并附加退出权；
　　（4）在途项目设定重点监管额度，可以提取额度外资金用于工程建设，但新项目预售资金监管规则尚未发布；
　　（5）明确地价款分期规则，两年不计息，首付50%在30天内缴清。
　　完整点评详见2026年9月27日发布的研究报告《过渡期项目灵活性超预期，定金缴纳比例低于预期，多个市场关注细节仍待确认》。
　　二手房周度跟踪：
　　挂牌价方面，上海房价一枝独秀，北京、广州持续下行。北京挂牌价周环比-0.20%，跌幅收窄0.06pct，已连续28周下行；上海挂牌价周环比+0.03%，近6周呈上行趋势；广州挂牌价周环比-0.11%，跌幅收窄0.12pct，近16周呈下行趋势；深圳挂牌价周环比-0.12%，近七周整体呈下行趋势。
　　挂牌量方面，深圳十五连降，上海连续四周上行。北京周环比转正（+1.49%），年初至今累计下降8.27%；上海周环比+0.35%，涨幅走阔0.13pct，当前已连续4周上行，年初至今累计下降12.39%；广州周环比转负（-1.53%），此前已连续3周上行，年初至今累计下降5.24%；深圳挂牌量周环比-0.29%，降幅走阔0.20pct，当前已连续15周下行，年初至今累计下降11.17%。
　　实时成交方面，长假临近成交有所回落，北京、广州、深圳结束上行趋势。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至9月26日，广州周环比转负（-23.5%），此前连续三周上行；深圳周环比转负（-28.1%），此前连续三周上行；截至9月23日，北京周环比转负（-11.8%）。网签方面，截至9月25日，北京周环比转负（-7.6%），此前连续3周上行；上海周环比转负（-26.5%），此前连续2周上行；深圳周环比转负（-23.3%），此前连续2周上行。
　　新房周度跟踪：
　　新房成交方面，一线城市整体上行，北京、广州两连涨。截至9月23日，北京新房成交周环比+38%，涨幅走阔17pct；上海周环比转正（+11%）；广州周环比+11%，涨幅走阔8pct；深圳周环比转正（+12%）。北上广深年初至今累计成交同比+1%、+39%、+13%、-11%。
　　投资建议与投资标的
　　择时方面我们的建议是：
　　（1）短期把握三季度末和四季度末交易性行情的择时窗口；
　　（2）中期看2027年有望成为地产板块系统性β重估的起点，板块或成为年度交易主线，明年Q1末是重要的观测和择时窗口；
　　（3）长期看本轮周期底部的投资机会将更多体现在α而非β，α行情起点可能在2028年。
　　相关标的：（1）长期来看改革将利好具备强产品力的头部央国企放大竞争优势，行业集中度将加速提升：华润置地(01109，未评级)、中国金茂(00817，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、建发国际集团(01908，未评级)、招商蛇口(001979，未评级)；（2）此外，考虑到现售模式下新房供给节奏被拉长，部分需求会流向存量市场，我们预计二手房交易占比或将进一步提升：贝壳-W(02423，买入)。
　　风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧