事件：
　　财政部、中国人民银行、金融监管总局发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，贷款购买商品住房的居民家庭，符合一定条件的，可享受中央财政贴息政策支持；实施期限暂定1年，其间经办银行新发放符合条件的首套住房商业性个人住房贷款，财政部门按照贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。
　　点评：
　　估算150万以下成交占比70%、全国首套按揭占比90%，预计年贴息规模191亿元。政策指出对符合以下条件的居民家庭，可享受中央财政贴息政策支持：1）支持对象：所购住房价格在150万元以下、面积在120平以下；2）贴息标准：按照贷款本金给予年化100bp、期限不超5年，单户可享受贴息贷款规模上限为100万元，政策实施期暂定1年；3）其他：对于使用贷款购买保障性住房和使用公积金贷款购房的相关群体，国家已有相关政策支持，此次不叠加享受政策支持。我们认为：1）根据冰山指数，26年1-8月核心82城二手房成交结构中150万元以下成交金额占比均值70%，预计全国占比更高，但新房又会拉低占比数据，因此使用70%进行测算；此外我们预测2025年居民中长期贷款新发行额3.03万亿元（按个人住房贷款余额、且假设10年还清房贷计算）；首套房占比90%、贴息1%；则年贴息规模191亿元，并有望连续贴5年。2）本次政策聚焦首套刚需，重点支持普通家庭新购中小套型、较低价位的住房；有效减轻居民贷款购房利息成本，并且全国租售比2.7%将显著超过贴息后房贷利率2.05%，低总价房源购房性价比进一步提升。3）贴息后刚需购房利率将下降至2.05%，低于当前公积金利率2.6%，预计也将推动后续公积金存贷款进一步降息；4）未来1年内购房者可享受不超过5年的贴息政策，此外本次政策暂定1年，但也不排除后续是否会延长执行期限。
　　国常会明确出台稳地产政策，财政等三部委发布购房贴息政策，需求端政策开始发力。9月28日，李强主持召开国务院常务会议，会议指出，推出一批务实管用的增量政策，优化财政支出安排；研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施；继续研究储备提振内需的政策举措，后续进一步需求端政策值得期待。3季度以来房地产需求端政策积极性提升，7月消费十五五规划表态住房消费也是消费、稳房价稳居民资产、优化政策并公积金改革，8月北京和上海再次接力楼市放松（北京五环内限购放松+提升公积金贷款额度、上海外环外二套首付比下降+外环外购房补贴），9月国常会明确研究出台稳地产政策、同时财政等三部委发布购房贴息政策，进一步表明中央和地方政府对于房地产需求端的支持态度，也预计中央层面进一步的稳楼市政策或将推出，后续需求端政策值得期待，预计比如：公积金贷款降息、核心城市限购放松、交易税费优化等。此外，7月消费十五五规划表态住房消费也是消费和稳房价稳居民资产，9月国常会明确研究出台稳地产政策和继续研究储备提振内需政策，表明政府更加明确稳定二手房房价、修复居民资产负债表、进而改善消费的态度，因而后续需求端政策进一步发力值得期待。
　　投资分析意见：房贷贴息聚焦首套刚需，供给收缩下需求政策发力，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革；新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同将推动楼市供给共振下行，但需求仍有较强支撑，推动改善供需关系，同时9月国常会明确研究出台稳地产政策、财政等三部委发布购房贴息政策，供给端收缩下需求端政策开始发力，综合将进一步强化上海等核心城市房价底部确立；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降将助力优质企业利润底部抬升、价值将逐步显现。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、中国金茂、中海宏洋、滨江集团、招商蛇口、绿城中国、建发股份、越秀地产、保利发展；2）二手房中介：贝壳-W，我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设；4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。