事件
　　9月29日个人住房贷款贴息政策落地（财金〔2026〕95号），10月1日起对首套、120 ㎡以下、总价150万以下住房按贷款本金年化1pct贴息。我们基于iFinD高频网签数据，采用三年可比固定样本，点评2026年10月1–6日23城成交数据；基期为2024/2025年10月1–7日，以日均口径修正天数差异。
　　投资要点
　　新房销售2026年十一期间三级城市日均全线增长
　　一线（4城）2026年10月1-6日期间成交1880套、18.65万㎡，套数同比2025年-4.8%、面积+13.4%，较2024年+17.3%/+23.7%，日均套数313套创三年同期新高。具体来看，北京市成交套数和面积显著走强，领跑一线：北京834套、9.05万㎡，同比+116%/+100%。同期，上海成交套数同比-26.0%、广州-36.0%、深圳-43.3%。从成交套均面积来看，假期间北京成交套均面积108.5㎡，较2025年117 ㎡下降7.3%，但套均面积来看上海、广州、深圳套均面积均较2025年同比增长，上海112.6 ㎡（yoy+16.2%）、广州79.3 ㎡（yoy+28.7%）、深圳108.2 ㎡（yoy+7.9%）。我们认为，北京十一领跑和2026年8月限购松绑+公积金上限提升后迎来第一个小长假有关。由于929政策主要面向总价150万以下、面积120平以下的房屋进行贴息，我们认为从十一假期数据来看一线城市929政策效果并不显著，更多是自身改善性需求的释放。
　　二线（9城）2026年10月1-6日期间成交1462套、18.18万㎡，同比+7.1%/+6.5%，日均套数同比+25.0%，为三级城市中最高。其中宁波216套、3.02万㎡，同比+173%/+200%，居样本城市增幅之首；武汉625套、7.61万㎡，同比+22.5%/+17.7%，规模与增速兼备；青岛成交套数同比+9.6%、苏州+39.4%、温州+11.9%。从套均面积来看，二线城市套均面积基本稳定，部分城市套均面积较2025年小幅增加，青岛套均面积同比-22%达到113.6 ㎡，温州和武汉套均面积下降了4~6%左右，达到121~122 ㎡。从成交套均面积来看，我们认为部分二线城市受益于929政策，成交放量的同时成交套均面积降低，刚需释放。
　　三线（4城）2026年10月1-6日期间成交467套、3.90万㎡，套数同比+3.3%、面积-5.2%，日均套数同比+20.5%、较2024年+58.8%，整体呈现低基数下修复显著的特征。其中，江门391套、2.94万㎡占三线总量84%，套均面积75㎡，遵义40套、同比+66.7%，套均面积120 ㎡，这两个城市弹性最大。需注意的是，本次三线城市样本有限。
　　二手房销售：一线缩量回归常态，二线可比口径显著回暖
　　一线城市（北京、上海、深圳，3城口径完整）：2026年10月1–6日二手住宅累计成交839套、6.92万㎡；同比2025年同期（970套、7.76万㎡）套数-13.5%、面积-10.8%，较2024年同期政策脉冲高点（2320套、18.70万㎡）低约六成，属高基数后的正常化回落——日均口径下2026年为139.8套/日，与2025年的138.6套/日基本持平（+0.9%），实际并未走弱。套均面积82.5 ㎡，同比+3.1%，结构稳定。城市分化：深圳84套、同比+27.3%，但套均降至84.0 ㎡（-3.0%），放量集中于中小户型，存量刚需回流；上海652套、-16.4%，套均80.4 ㎡（+2.9%）；北京103套、-16.9%，套均升至94.2 ㎡（+7.2%）。
　　二线城市（可比口径4城：佛山、青岛、苏州、大连）：累计成交385套、4.37万㎡；同比2025年（295套、3.23万㎡）套数+30.5%、面积+35.2%，较2024年（335套、3.59万㎡）套数+14.9%、面积+21.7%；日均64.2套/日，同比2025年+52.4%。二线城市二手房套均面积113.5 ㎡，同比+3.7%、较2024年+5.9%，成交向大面积段倾斜，改善需求在存量市场释放。其中佛山266套、+21.5%，套均119.2 ㎡（+7.7%），量与套均双升；青岛98套、+40.0%，套均105.8 ㎡（-0.3%）持平；大连19套，同比由零转正；苏州仅2套、-66.7%，样本过小不作解读。佛山、青岛均为低总价城市，大量二手房源落在929贴息范围内（≤120 ㎡、≤150万），我们认为二线城市二手房2026年十一期间成交套数和面积同比2025和2024均为正增长，或受929政策影响。
　　投资建议：我们认为，整体来看2026年十一期间各线城市成交数据均有可圈可点之处，新房整体及二线二手房成交表现好于2025年，一线二手房回归常态。部分城市刚需释放或受929政策利好，一线城市则更多受自身改善性需求释放支撑。投资标的方面，我们继续看好贝壳和华润置地，建议关注中国海外宏洋。
　　风险提示：网签滞后导致假期数据偏离真实需求；部分城市指标缺失或停更；低基数放大同比读数。