“929”购房贴息政策超预期。9月29日，财政部、央行、金管局发文，针对新发放的首套房商贷，满足120平以内、150万元以内的住房，按照年化1个百分点、期限不超5年进行贴息支持，单户规模上限100万元（每年1万元）。这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息，距离上一次中央大规模动用中央财政资源，补贴居民购房能力（15年棚改货币化）已超过10年，意义重大。新房+二手房一起补贴，代表中央的意图是整体“提振需求”以及“稳定价格”。“828新政”叠加“929新政”，稳定市场的政策思路逐步清晰，“控供给+稳需求”，这一组合操作，会加速市场价格企稳的速度，扩大价格企稳的城市范围。此外，贴息政策有升级空间，虽有总价限制，但政策都有延展性，纳入工具箱的政策会反复使用。
　　报告财政资金需求测算：贴息成本为214亿元/年，5年累计对应1068亿元。根据克而瑞121城26年1-8月的统计，符合“120平以下、150万元以下”的新房面积占比32.6%，二手房面积占比57.9%。金额方面，符合“120平以下、150万元以下”的新房金额占比17.7%，二手房金额占比38.2%。26年基于前三季度表现，我们预估全年新房+二手房成交金额约13.6万亿，其中新房6.4万亿，二手房7.2万亿。结合总量，即可得到929新政影响的交易范围，26年预计符合“120平以下、150万元以下”的总交易金额为3.9万亿元（占比29%），其中新房1.1万亿元（占比18%）+二手房2.7万亿元（占比38%）。面积口径影响总交易面积为6.5亿平（占比46%），其中新房2.1亿平（占比33%）+二手房4.4亿平（占比58%）。关于财政贴息成本，还需要考虑两个参数，一是首套房占比（85%），二是平均贷款成数（65%）。符合“120平以下、150万元以下”的总交易金额为3.9万亿元，再结合首套房占比85%、贷款比例65%、贴息100bp对应贴息成本为214亿元/年，5年累计对应1068亿元。
　　新政将加速市场企稳节奏。第一，需求可能在贴息作用下，提前集中释放，从而造就短期供需快速改善的契机。第二，短期租售比均衡，激发租房群体购房行为转化。根据Wind，全国137城平均租金回报率为2.61%，房价3万以内的城市，租售比普遍高于2.2%。若贴息后贷款利率降到2.0%左右，对于很多租房群体存在转化居住购买行为的可能性。第三，新政加速市场企稳节奏。截至26年8月，重点19城新房、二手房平均去化周期为21.3、15.3个月，新二手房加总的去化周期为17.1个月，假设库存水平不变，需求提升43%可使整体去化周期降到12个月以内。
　　投资建议。第一，哪些企业受益大？根据公司年报，房企低总价货值占比从高到低依次是中海宏洋（83%）、龙湖集团（58%）、新城控股（79%）、保利发展（52%）、万科A（47%）、绿城中国（40%）、华润置地（38%）、中国金茂（37%）。第二，需求端贴息会加速市场价格企稳的速度，利于企业盈利改善。第三，26年9月，主流开发企业扣除非开发影响后的权益销售（TTM）为0.25X，假设长期稳态PE为8X，那么当前主流房企市值隐含的净利率为3.1%，估值存在较大修复空间。中央稳内需的措施意图明确，战略打法清晰，强化“稳房价”，建议积极参与。
　　风险提示。现房销售政策出台，短期加剧现金流压力。融资渠道或收紧。房企销售中枢或下滑。