本报告导读：
　　2026年1-3Q土地市场一线供需扩容溢价抬升，非核心梯队整体收缩，一线溢价率持续抬升，核心城市土拍热度稳固。房企整体拿地强度回落。
　　投资要点：
　　当前AH房地产板块总市值与行业在经济中的地位不匹配。推荐：1)开发类：A股-保利发展，招商蛇口，金地集团；H股-中国海外发展；2)商住类：龙湖集团；3)物业类：华润万象生活，万物云，中海物业，保利物业，招商积余；4)文旅类-华侨城A。
　　2026年1-3Q土地市场：一线城市供需扩容，非核心梯队同步收缩。1）从供给端，2026年1-3Q全国样本城市土地供应建面55567万平方米，同比下滑13.0%，其中一线/二线/三四线分别供应1146/10647/43775万平方米，分别同比+13.1%/-23.7%/-10.5%。2）从成交端，全国样本城市土地成交建面36146万平方米，同比下滑25.2%，土地成交金额12483亿元，同比下滑21.0%，对应成交楼面均价为3454元/平方米，同比上升5.5%，其中一线/二线/三四线土地成交建面分别为1146/7798/27202万平方米，分别同比+25.1%/-32.8%/-24.0%，土地成交金额分别为3378/4244/4861亿元，分别同比+21.3%/-36.9%/-22.8%，对应成交楼面均价分别为29454/5442/1787元/平方米，分别同比-3.1%/-6.0%/+1.5%。
　　一线溢价率持续抬升，核心城市土拍热度稳固。2026年1-3Q全国样本城市的平均溢价率为4.1%，同比下滑0.8pct，其中一线/二线/三四线城市分别为15.7%/7.4%/2.7%，分别同比+3.1pct/-1.7pct/-0.7pct。2026年1-3Q，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为60%，较2025年全年提升8个百分点。重点城市上海/广州/深圳/杭州分别成交71宗/50宗/11宗/94宗，平均溢价率分别为13.5%/17.1%/53.3%/28.6%。
　　房企整体拿地强度回落，央国企占据绝对主导。重点房企中有11家实现2026年1-3Q权益拿地金额过100亿，其中9家为央国企，包括中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、建发房产、中国金茂、越秀地产、保利置业、国贸地产，绿城中国1家混合所有制企业、滨江集团1家民企。综合销售数据评估拿地强度（权益拿地金额/权益销售金额），2026年1-3Q越秀地产、国贸地产拿地强度超过70%，保利发展、华润置地、绿城中国、建发房产、滨江集团拿地强度超过40%，其他房企整体表现为拿地强度的同比下滑。
　　风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。