本期投资提示：
　　房地产进入磨底阶段、核心城市今年领先复苏，预计26Q1-3房企业绩承压中分化。基本面方面，2021-2025年我国房地产行业基本面经历了深度调整，并且量价调整幅度都持平或超过了国际上可比国家；鉴于我们认为2025年我国居民资产负债率已经进入顶部区域，并后续有望随着宏观经济稳定和政策加码逐步改善，我们认为供给收缩下本轮楼市寻底更为健康，判断目前上海房价底部已经确立，后续如深圳等核心城市也将陆续企稳，从而综合推动全国房地产基本面进入磨底阶段。展望26Q1-3板块业绩，考虑到新房市场的改善会滞后于二手房市场、以及过去4年多销售量价下行仍在拖累房企利润表等因素，因而我们认为26Q1-3房地产板块业绩仍将继续承压，但考虑到随着政府政策持续促进房地产行业“止跌回稳”以及企业利润率见底、减值出清，综合预计2026-2027年板块业绩有望底部震荡中弱复苏，并且企业之间业绩分化也将进一步加剧。
　　828现房政策严控供给、财政购房贴息促进需求释放，供需关系有望持续改善。1）供给端，828现房政策推动销售、信贷、资本三端同步重构，房地产发展模式迎重大变化；行业预售金融杠杆下降、开发贷监管从严，金融模式回归制造业模式；未来新房供给缩量，二手房渗透率提升，核心城市房价筑底，集中度跳升。2）需求端，3季度以来房地产需求端政策积极性提升，7月消费十五五规划表态住房消费也是消费、稳房价稳居民资产、优化政策并公积金改革，8月北京和上海再次接力楼市放松（北京五环内限购放松+提升公积金贷款额度、上海外环外二套首付比下降+外环外购房补贴），9月国常会明确研究出台稳地产政策、同时财政等三部委发布购房贴息政策，进一步表明中央和地方政府对于房地产需求端的支持态度，预计中央层面进一步稳楼市政策或将推出，后续需求端政策值得期待，预计如：公积金贷款降息、核心城市限购放松、交易税费优化等。
　　2026Q1-3房企业绩表现仍承压，但预计优质房企盈利修复领先于行业、并将逐步启动。根据结算节奏和毛利率预判，我们预计主流公司2026Q1-3归母净利润情况如下：1）增速>=+100%的公司：我爱我家；2）增速+5%~+15%的公司：建发股份；3）增速5%~+5%的公司：新城控股、招商积余；4）增速-30%~-5%的公司：保利发展、滨江集团；5）增速<=-30%的公司：招商蛇口。我们认为，考虑到我国房地产行业基本面正逐步寻底、近期政策面基调更趋积极、以及房地产供给侧深度出清下行业格局显著优化，我们预计优质企业销售投资等经营端表现有望率先企稳回升，推动后续结算端业绩触底回升，盈利修复正当时。
　　投资分析意见：“控供给+促需求”政策发力，预计房企业绩在承压中分化，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革；新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同将推动楼市供给共振下行，但需求仍有较强支撑，推动改善供需关系，同时9月国常会明确研究出台稳地产政策、财政等三部委发布购房贴息政策，供给端收缩下需求端政策开始发力，综合将进一步强化上海等核心城市房价底部确立；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降将助力优质企业利润底部抬升、价值将逐步显现。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、中国金茂、中海宏洋、滨江集团、招商蛇口、绿城中国、建发股份、越秀地产、保利发展；2）二手房中介：贝壳-W，我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设；4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。