事件：
　　 1）新华社9月28日，李强主持召开国务院常务会议，会议指出，推出一批务实管用的增量政策，优化财政支出安排；研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施；继续研究储备提振内需的政策举措，谋划更多带动性强的工作抓手，完善相关配套措施，鼓励有条件的地方先行先试。2）9月28日，上海市四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，包括加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理以及做好质量监管和市场秩序规范等6个方面的政策措施。3）9月24日，北京市住房和城乡建设委员会等4部门关于发布本市贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见。
　　点评：
　　京沪发布现房新政细则，明确新老划断、土地款分期等，期待更多城市细则出台。北京9月24日、上海9月28日均发布现房销售细则：1）新老划断温和过渡：预售制度上，京沪828前已拿地项目、不论取工规证与否，均可按老规预售，828后拿地项目按新规预售，同时上海明确828前公告土地出让、828后拿地也可按老规预售；按揭信贷上：按828取预售证节点划断，828前封顶按揭、828后竣备按揭。2）支持土地款分期：京沪均支持土地款分期首月50%，余款2年内付清，有效减轻现金流压力。3）定金：京沪可分别按不超总房价款的1%、3%收取定金。4）融资方面，上海指出支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资。总体而言，本次京沪细化现房销售细则，在新老划断上边际放松、同时土地款分期节奏友好（其中上海细则略宽松于北京），有效对冲828政策对房企项目IRR的下滑。我们认为北京和上海作为核心城市确定了后续城市执行细则的下限，预计后续二三线城市的现房销售细则将有更多因城施策的灵活空间、值得期待。
　　国常会明确研究出台稳地产政策，Q3政策积极性提升，预计需求政策或将推出。9月28日，李强主持召开国务院常务会议，会议指出，推出一批务实管用的增量政策，优化财政支出安排；研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施；继续研究储备提振内需的政策举措。3季度以来房地产需求端政策积极性提升，7月中央层面政治局会议同样强调“稳定房地产市场”，8月地方层面北京和上海再次接力楼市放松（北京五环内限购放松+提升公积金贷款额度、上海外环外二套首付比下降+外环外购房补贴），9月中央层面国常会明确指明研究出台稳定房地产市场政策、并继续研究储备提振内需的政策举措，进一步表明中央和地方政府对于房地产市场需求端的支持态度，也预计中央层面进一步的稳楼市政策或将推出，后续需求端政策值得期待，预计比如：公积金贷款降息、按揭贷款贴息、核心城市限购放松、交易税费优化等。
　　投资分析意见：京沪现房细则温和落地，国常会明确稳地产政策，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，将推动房企从金融模式回归制造业+服务业模式；新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同将推动楼市供给共振下行，但需求仍有较强支撑，推动改善供需关系，同时近期国常会明确研究出台稳地产政策，后续需求端政策值得期待，综合将进一步强化上海等核心城市房价底部确立；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降将助力优质企业利润底部抬升、价值将逐步显现。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、中国金茂、中海宏洋、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发股份、越秀地产、保利发展；2）二手房中介：贝壳-W，我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设；4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。