综合考虑（1）公司经常性业务利润稳步增长同时占比逐步提升为公司业绩及股东回报稳健性提供良好支撑；同时在经常性业务的支撑下，“8.28”新政后公司整体现金流及ROE受到的影响或小于开发业务利润贡献较大的同业竞企；（2）以购物中心为主的经营性不动产业务稳健增长；（3）开发销售型业务拿地力度上升且毛利率或逐步筑底回升；（4）资管转型稳步推进；（5）“十五五”战略定位及业务模式规划清晰；看好公司未来业绩的稳定性以及中长期业绩增长和股东回报的可持续性。预计2026/2027/2028 EPS分别为2.90/3.23/3.41元/股，同比分别-19%/+11%/+6%，给予公司2026年0.8倍PB，对应市值2457亿元，对应目标价33.87元/股（39.42港元/股），给予“强烈推荐”评级。
　　26H1收入679亿元，同比下降28.5%；归母净利润98亿元，同比下降9.8%；收入及归母净利润下降或主要受开发销售型业务影响。核心净利润102亿元，同比上升1.6%。26H1公司实现营业收入/毛利润/净利润/归母净利润分别为679亿元/172亿元/132亿元/98亿元，同比分别-28.5%/-24.4%/-9.8%/-17.2%。（1）营业收入同比下降，结构上营收下降主要受开发销售型业务影响。26H1公司开发销售型业务/经营性不动产收租型业务/轻资产管理收费型业务营收分别为453亿元/142亿元/84亿元，同比分别-39.1%/+16.9%/0%；（2）综合毛利率同比上升。26H1公司综合毛利率同比上升1.4 PCT至25.4%，其中，开发销售型业务毛利率同比下降5.6 PCT至10.0%，经营性不动产收租型业务毛利率同比上升0.4 PCT至73.3%，轻资产管理业务平台华润万象生活毛利率同比上升0.9 PCT至38.0%；（3）在公允价值变动收益同比增加、其他收益同比增加等因素正向影响和三费费率同比上升、合联营公司投资收益同比减少、所得税税率同比上升等因素负向影响下，净利润降幅小于毛利润降幅。具体看，对净利润的正向影响因素包括：a.公允价值变动收益同比增加29.1亿元；b.其他收益同比增加22.5亿元；负向影响因素包括：c.三费费率同比上升2.6 PCT至9.3%，其中，销售费用率同比上升1.5 PCT至4.3%，管理费用率同比上升0.7 PCT至2.9%，财务费用率同比上升0.5PCT至2.1%；d.合联营公司投资收益同比减少6.6亿元；e.所得税税率（所得税/税前利润）同比上升3.5 PCT至36.4%；（4）权益比（归母净利润/净利润）同比下降6.6 PCT至74.3%，导致归母净利润降幅大于净利润降幅。
　　经常性业务利润稳步增长同时经常性业务核心净利润占比持续提升，或有助于为公司业绩稳定性提供支撑。26H1公司经常性业务（含经营性不动产收租型业务、轻资产管理收费型业务）收入226亿元，同比+9.9%，经常性业务收入占比33.3%，同比增加11.6 PCT；经常性业务核心净利润66亿元，同比+10.4%，经常性业务核心净利润占比65.5%，同比增加5.3 PCT。
　　开发销售型业务：销售排名保持行业前三，拿地力度同比下降。26H1公司签约销售面积316万平方米，同比-23.3%；签约销售金额1165亿元，同比+5.6%。根据克而瑞数据，公司26年1-8月全口径销售金额排名行业第3名，与25年全年排名一致。土地投资方面，公司26H1拿地面积284万平方米，同比+91.9%；全口径拿地金额341亿元，同比-23.8%。全口径拿地力度（全口径拿地金额/全口径销售金额）为29%，同比下降12 PCT。据公司披露，26H1一、二线城市投资占比（权益地价口径）约99%，与25年全年持平。
　　经营性不动产收租型业务：购物中心零售额同店同比双位数增长，26H1写字楼租金收入同比降幅较25年全年收窄。
　　（1）购物中心：零售额同店同比双位数增长。公司截至26H1在营购物中心数量98座（26H1仅厦门万象城二期开业，在营购物中心数量统计中与厦门万象城一期合并统计，故26H1在营购物中心数量与25年末保持一致）。26H1公司在营购物中心零售额1282亿元，同比+16.4%；其中，重奢/非重奢购物中心零售额同比分别+13.1%/+18.4%；同店零售额增长10.1%，同店增速较25年全年下降1.9 PCT。在营购物中心租金同比+12.8%，并表租金收入124亿元，同比+19.4%。据公司披露，26/27/28/29/30年购物中心计划新开业数量分别为4/8/7/4/6座，26-28年计划新开业数量共29座，与25年报披露数值一致，部分购物中心计划开业年份有调整。
　　（2）写字楼：出租率较25年末下降，26H1租金收入同比降幅较25年全年收窄。26H1公司写字楼租金收入8亿元，同比-4.2%，同比降幅较25年全年的10.8%边际收窄；出租率74.3%，同比25H1微降0.2 PCT，但较25年末的78%下降3.7 PCT。
　　（3）酒店：收入同比转正，入住率、平均房价均同比上升。26H1公司酒店经营收入9.4亿元，同比+8.3%，在25年全年同比-10.5%的基础上实现同比转正；入住率同比上升5.1 PCT至68.8%；平均房价1011元/房晚，同比+3.9%。
　　轻资产管理收费型业务：
　　万象生活：业绩同比双位数增长，商业航道外拓贡献持续提高。26H1公司旗下轻资产管理平台华润万象生活营