现房销售优先落地，预售条件分级明确
　　北京市住建委等四部门近日发布实施意见，现房销售在京落地：8月28日起新出让土地项目优先现房销售，完成首次登记并备案后即可销售，土地使用权须无抵押查封；取得施工许可证后即可签订定金合同，定金一般不超过总房价款的1.0%，违约不能按期交房时购房人可解除合同。预售分级管理：新出让项目申请预售须主体结构封顶、出具验收记录，资金全额、全过程监管，联合验收后解除；8月28日前已取得工程规划许可证的在途项目按原政策执行；已拿地未取证的，原则上按新政策执行，经区政府确认能交付并备案后，2027年底前仍可按原条件预售，但须设定覆盖剩余工程及红线外市政费用的监管额度，资金全部入监管账户，超出部分按节点支取，平稳过渡。
　　主办银行闭环管理，信贷土地协同发力
　　细则明确，8月28日后签订开发贷合同的项目实行主办银行制，单独放贷或银团牵头银行为主办银行，开发贷款、自有资金、现房销售资金等均纳入主办银行账户，市住房资金管理中心同步开立监管账户存放预售资金及定金，形成闭环。个人按揭方面，新政项目竣工备案后方可发放按揭贷款（含公积金），经受托支付直达预售资金监管账户；开发贷款向现房销售和好房子项目倾斜，按进度分批投放，实现融资与建设周期匹配。土地端，新政后出让的商品住宅用地价款可分期缴纳，首付款30个自然日内缴清且不低于总价款50.0%，余款两年内缴清不计利息，叠加带方案出让、拿地即开工等安排，降低前期资金压力。
　　承接部委框架，关键条款更趋细化
　　相比住建部8月28日通知，北京细则在优先现房销售、预售封顶、主办银行制、项目开发公司制等核心方向与中央部署一致，并将部委原则性表述进一步落地：定金上限量化为不超过总房价款1.0%，按揭须竣工备案后发放并受托支付，在途项目设定2027年底过渡期及监管额度口径，土地价款首付50.0%、余款两年免息等由地方确定的弹性条款均转化为可执行标准。整体看，北京细则守住交付底线，为房企融资拿地提供更清晰路径，助力行业行稳致远。
　　IRR模型重塑，工期与盈利成为核心变量
　　我们以头部房企2026年平均商品房销售价格与拿地均价作为基准房、地价，搭建IRR模型衡量房地产开发业务的内部回报率。在预售制度下，一个标准10万㎡的住宅开发项目，在预售下（拿地到开盘9个月、12个月售罄）的IRR回报基准为19.2%；销售制度切换为现房销售后（拿地到开盘42个月、12个月售罄）的基准IRR为4.3%。参考北京现房销售细则，土地出让金分两年分期缴纳，现房销售IRR将提升至6.2%，如果进一步加速工期，拿地到销售缩短到36个月，IRR回报将会进一步提升至9.2%。如果考虑头部竞争格局改善带来的拿地成本下降，实际项目层面IRR回报仍将具备一定提升空间。
　　投资建议：
　　我们认为，市场对现房销售制度下的短期负面已经充分反应在股价的调整中，在房企理性拿地，土地成本改善的过程中，头部国央企的融资成本优势及综合开发能力将持续带来盈利质量改善。建议关注：1）龙头房企：华润置地、招商蛇口、保利发展；2）成长型房企：中国金茂、绿城中国；3）持有物业双轮驱动型企业：新城控股。
　　风险提示：政策宽松不及预期、融资环境超预期收紧