投资要点：
　　本周（2026年9月14日-9月18日），中证REITs全收益指数收于943.55点，较上周上涨0.69%，终止了两周连跌。但成交情绪不高，日均换手率较上周下降0.01pct至0.31%，处于历史2%分位数。截至2026年9月18日，产权REITs利差较上周收窄2bp至304bp，处于历史98%分位数，仍处于高赔率区间，数据中心利差本周收窄15bp。
　　2026年9月18日，上海资产管理协会主办REITs发展研讨会，会上提到中长期资金相关政策在持续推进。考虑到当前REITs市场参与机构和资金来源较2024年初更加多元，叠加新指数基金产品继续注册申报的可能性，交易流动性压力或小于2024年利差高点时期，整体利差大幅走扩的可能性较小。配置上仍关注基本面良好的租赁住房、数据中心、消费和市政环保板块，交易上可博弈短期跌幅很大、基本面尚可的园区/仓储/高速个券。
　　一级供给：3只商业/2只基础设施启动询价，一周新受理5只，基础设施项目发行较好截至2026年9月18日，市场已有5只商业不动产REITs上市，但北京国资公司、首农商业、上海地产商业3只仍处于破发状态，上市至今分别下跌了-17.06%、-1.53%、-12.74%，仅两只属于奥莱业态的砂之船商业、唯品会商业实现上涨。此外，保利发展商业、陆家嘴商业和锦江商业3只已募集完毕超1个月，目前仍未确定上市日期。
　　在商业不动产上市表现不佳的背景下，紫金华住安住、新城吾悦、凯德商业3只仍选择在2026年9月23日~24日启动询价。此外，市场新项目供给继续，本周受理了3只商业不动产REITs。整体来看，包括已上市的商业不动产项目达30只，合计拟募集约969亿元，扣除已上市或募集完毕项目后，商业不动产剩余供给规模仍有674亿元。
　　基础设施方面，2026年9月以来启动询价的项目多达6只，拟募集规模为76亿元，本周交易所还受理了晶澳科技新能源、上实租赁住房2只基础设施项目，审批通过了华能燃煤发电、华润电力燃煤发电2只能源项目。扣除已募集完毕的项目后，基础设施项目剩余供给规模仍有481亿元。
　　但基础设施REITs发行认购情况远优于商业不动产REITs，如晋中公投瑞阳供热、中国建筑租赁住房网下投资者/公众投资者认购倍数分别达175/880倍、87/390倍，远高于第二批商业不动产，杭州安居、菜鸟仓储网下投资者认购倍数也分别达355、35倍。
　　二级市场：数据中心领涨，指数新纳入2只成份券，关注租赁住房/数据中心板块
　　本周各类资产表现分化，数据中心、消费、仓储物流、租赁住房板块涨幅超过0.70%，商业不动产板块跌幅最大（-0.53%）。全市场89只个券中，51只上涨、38只下跌。
　　REITs全收益指数于2026年9月14日更新了成份券名单，湖北科投光谷、金茂消费、山东高速、宁波交投可能因日均成交额低于500万元被剔除指数成份券，本次新纳入易商仓储、隧道股份高速。据测算，首批中证REITs全收益指数基金中，华夏基金、易方达基金、中金基金建仓已近九成，南方基金仓位约七成。
　　建议关注基本面良好、分子端现金流稳定、估值更容易受分母端折现率影响的租赁住房、数据中心板块，若债市利率继续下行、价格仍有上涨空间，分派率性价比高的个券有招商蛇口、城投宽庭、华润有巢、北京保障房，润泽科技数据中心。
　　风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。