板块行情：第37周（9月7日-9月11日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.2%，在31个一级行业板块中排名第24位。
　　政策要闻：地方层面：1）安徽：近日，安徽省住房和城乡建设厅印发《安徽省城市更新“十五五”规划》。规划提出，健全多主体协同参与机制，支持国有企业通过控股、参股、资产入股、作价出资等多元方式深度参与城市更新，促进国有资产保值增值。规划同时支持民营企业转型发展、全面参与城市更新。发挥街道、社区作用，建立居民、产权人、企业等多元参与及风险化解机制。规划还提出，建立城市更新专家库和智库，引导专业技术力量提供全过程咨询服务。提升城市整体运营能力，建好用好城市功能品质活力提升促进联盟，鼓励联盟成员参与城市更新“策规投融建运”全过程，推动制度化、程序化参与城市更新片区策划等论证工作。加快引育一批高品质的城市运营商。2）海南：9月7日，海南省住房公积金管理局就《海南省住房公积金管理局关于开展提取住房公积金装修自住住房业务的通知（征求意见稿）》公开征求意见，拟允许缴存人提取住房公积金，用于装修家庭名下在海南省内的自住住房。根据征求意见稿，符合条件的缴存人可申请提取本人及配偶的住房公积金，用于家庭名下在海南省范围内一套自住住房装修。提取额度按房屋建筑面积乘以1000元/平计算核定，且家庭提取额度每次最高不得超过15万元。频次方面，同一缴存人每间隔10年仅可申请一次装修提取；同一套住房10年内只允许办理一次装修提取业务。
　　公司动态：1）招商蛇口：9月10日，招蛇竞得青岛市北区新都心河西片区涉宅用地，成交楼面地价10926元/平方米，起拍总价13.33亿元。2）中国海外发展：9月10日，中海以总价25.5亿元竞得深圳福田安托山宅地（宗地号B401-0151），楼面价98069元/平方米，溢价率125%。地块起拍总价约11亿元，起拍楼面价约4.3万元/平方米，位于福田区香蜜湖街道，占地约5844平方米，总建筑面积约2.6万平方米，按每套200平方米估算，未来货量不超过200套。3）保利发展：9月11日，保利竞得洪山区白沙洲光霞板块的P(2026)078号地块。该地块经22轮竞价，成交价89200万元，溢价14.1%，楼面价约6142元/平方米。
　　销售端：第37周新房成交同比减少13%，二手房成交同比减少1%。1）本周20城商品房成交面积144万方，商品房日平均成交面积20.1万方，环比减少16%，同比减少13%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积6652万方，累计同比减少6%。3）第37周11城二手房成交面积200万方，日平均成交面积28.5万方，环比增加6%，同比减少1%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积7682万方，同比增加5%。
　　投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。