行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.2%，落后沪深300指数2.39个百分点，在31个申万一级行业排名第24名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为118.8万平方米，环比下降17.5%，同比下降20.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为52.0万方，环比-8.8%，同比+15.0%；样本二线城市为51.1万方，环比-23.5%，同比25.3%；样本三线城市为15.7万方，环比-21.8%，同比-55.1%。从今年累计36周新房成交面积同比看，样本30城共计5582.1万方，同比16.2%；一线城市为1765.9万方，同比-0.4%；二线城市为2772.5万方，同比-10.9%；三线城市为1043.8万方，同比-41.3%。其中一线城市中，北京（-1.0%）、上海（2.7%）、广州（-0.7%）、深圳（-10.8%）。
　　二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计187.9万方，环比增长1.8%，同比增长13.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为85.8万方，环比2.0%；样本二线城市为71.8万方，环比0.7%；样本三线城市为30.3万方，环比4.1%。今年36周累计成交7330.0万方，同比增长5.9%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为3161.1万方，同比+6.6%；样本二线城市为3031.0万方，同比+1.7%；样本三线城市为1137.9万方，同比+16.6%。
　　信用债：根据wind统计数据，本周（9.7-9.13）共发行房企信用债7只，环比增加4只；发行规模共计48.80亿元，环比增加37.9亿元，总偿还量101.82亿元，环比减少5.79亿元，净融资额为-53.02亿元，环比增加43.69亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（60.0%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以私募债（63.5%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（54.3%）的债券为主。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳-W，A股的我爱我家为次选映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股，物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的alpha逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上alpha仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、我爱我家、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。