业绩符合预期，维持100%派息率：2026H1，公司实现营业收入92.17亿元，同比增长8.1%；核心净利润22.29亿元，同比增长10.8%，利润增速跑赢营收增速，业绩表现符合市场预期。2026上半年经营性净现金流覆盖核心净利润倍数68.3%，有效净现金流覆盖倍数71.0%，在手现金充裕，盈利具备扎实现金流支撑。公司延续高分红政策，宣派中期股息每股0.586元、特别股息每股0.391元，合计每股派息0.977元，实现中期核心净利润100%分派，每股股息同比提升10.9%
　　高毛利商业航道收入占比提升，驱动综合毛利率提升：2026H1，公司综合毛利率同比提升0.9个百分点至38.0%，高毛利商业航道收入占比抬升拉动整体盈利改善；分航道来看，商业航道收入36.99亿元，同比+13.2%，毛利率提升0.8个百分点至66.9%，其中购物中心毛利率维持78.7%高位，写字楼毛利率同比提升1.0个百分点至38.7%；物业航道收入53.30亿元，同比增长3.4%，毛利率同比微降0.5个百分点至18.3%，主要因城市非居业态拓展带来利润结构变化。
　　行业β虽然疲弱，但公司购物中心零售额领跑行业：2026H1，公司在营138个购物中心实现零售额1485亿元，同比增长21.7%，可同比增长10.2%，显著高于社消零总额1.3%的增速；其中重奢项目零售额同比增长17.0%，非奢项目同比增长24.2%；期末62个项目零售额位列当地第一，116个位列当地前三，市场龙头地位稳固。
　　物业航道坚持有质增长，非居业态拓展提速：截至2026H1，公司物业航道总在管面积4.4亿平方米，较2025年末增长3.5%；总合约面积4.7亿平方米，较2025年末增长1.0%；其中城市非居业态在管面积1.4亿平方米，较2025年末提升10.4%，占比提升至32.0%。此外，2026H1，公司的城市非居业态新签合同额达10.8亿元，同比增长31.7%，医院学校、产业园、场馆三大高价值核心业态合计占新签合同额65.7%，落地北京解放军总医院、无锡奥体中心、青岛农业大学等标杆项目。
　　维持“买入”评级：我们认为公司的核心净利润、派息均有望保持稳健增长。我们预计2026/2027/2028年公司核心净利润分别为43.72/47.64/51.89亿元，分别同比增长10.7%/9.0%/8.9%，维持“买入”评级。截至2026年9月11日收盘价对应2026年股息率约5.8%。
　　风险提示：商场出租率及租金收入不及预期；商场开业进展不及预期；轻资产业务推进不及预期；物管航道收缴率不及预期；城市空间业务盈利能力不及预期。