周度观点：地产板块先抑后扬，“8.28新政”影响逐步显现。本周申万地产板块先抑后扬，单周下跌0.94%，但部分内房股如建发国际集团、绿城中国单周下跌18.8%、19.4%，投资者主要担忧现房销售对房企规模及ROE的影响，一方面现房销售带来销售回款延后，将占用房企更久的自有资金，意味着相同的自有资本金能够维持的销售规模可能萎缩；另一方面规模萎缩意味着营收下滑、总资产周转率下降，在其他因素不变前提下，企业ROE亦面临下降。我们认为由于销售及融资制度变化，短期行业商业模式及房企投资模型均面临调整重构，可能存在一段阵痛期，但中长期来看，现房销售在降低交付风险同时，有利于引导房企提升运营及产品力，更注重项目质量而非销售规模，自有资金实力强、运营管理能力突出、能够打造高溢价产品的房企有望扩大优势。
　　关注各地落地细则，基本面走向亦是短期重点。尽管“8.28新政”对行业形成一定冲击，但由于优质地产个股市值及持仓处于低位，本周下半周板块已有所反弹，如保利发展单周上涨1.16%。往后看，一方面仍需关注各地落地细则、房企应对方式及潜在的对冲政策；另一方面，理论上随着短期上市新房减少以及信贷新政对购房需求的提振，或利于房企存量在售新房去化，且新政带来的不确定性及销售回款延后也将带来房企拿地减少，密切关注楼市/地市量价走势，若销售改善及地价下滑将利于修复板块悲观情绪。中长期来看，部分投资者对房企未来销售规模下降判断更多基于当前各房企销售规模及资金状况，且不论政策本身存在一些对冲（如地价分期、定金制等），另一方面本轮楼市调整期房企大量资金沉淀在滞重库存上，中长期随着该部分库存去化有望释放一定资金量，将为远期房企的拿地投资、规模保持提供一定支撑。
　　投资建议：本次商品住房销售制度的完善及配套政策的出台，尽管短期或对行业新房供应及房企项目周转及回款速度形成一定影响，但我们认为随着短期上市新房减少以及信贷新政对购房需求的提振，或利于房企存量在售新房去化；同时现房销售模式下，新房无交付担忧、叠加其品质优势，相比于二手房的溢价或有望扩大，带来项目整体盈利能力提升，看好资金、运营及产品力强的房企如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；同时短期新房供给减少，二手房市场或迎来需求分流，推荐优质经纪公司贝壳。
　　政策环境监测：武汉发布进一步优化房地产政策措施。
　　市场运行监测：1）成交环比回落，后市有待观察。8.29-9.4重点50城新房成交1.4万套，环比降6.3%，重点20城二手房成交1.6万套，环比降5.7%。9月（截至4日）重点50城新房月日均成交同比降23.1%，环比降3.3%；重点20城二手房月日均成交同比升12.3%，环比升18.3%。2）库存环比回落，去化周期18.4个月。截至2026年9月4日，16城取证库存8223万平，环比降0.04%，去化周期18.4个月。
　　资本市场监测：本周申万房地产板块跌0.94%，跑赢沪深300（-1.33%）；本周内房股指数跌4.3%，主流港资房企多数下跌。
　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。