本报告导读：
　　2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署各地稳步推进商品住房销售制度改革。
　　投资要点：
　　投资建议：维持“增持”评级。我们认为此次政策出台是顺应房地产进入新阶段。整套政策通过“提高预售门槛、强化资金监管、推行现房销售”组合拳，从源头上解决预售制部分漏洞，推动行业从“高周转”向“高质量”发展，最终实现“保护购房人、规范开发商、稳定房地产”的三重目标。党的二十届四中全会和国家"十五五"规划纲要均强调要加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，本次通知正是落实这一部署的重要举措。
　　完善商品住房预售管理，筑牢风险防线。新政大幅收紧了商品住房预售门槛，明确要求实行预售的项目，单体建筑须完成主体结构封顶。同时强化预售资金“全链条”监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等全部购房资金须存入政府监管账户，直至项目竣工验收且水电气热等配套具备交付条件后方可解除监管。若开发商违约逾期交房，购房人有权解除合同并要求退还全部资金及违约金。新老政策衔接方面，新政施行前已取得建设工程规划许可证的存量项目，预售管理按原有政策执行，避免“一刀切”。
　　有力有序推行现房销售，实现“所见即所得”。新政明确，通知施行之日起新出让土地的项目及已出让但未取得规划许可的项目，优先选择现房销售；已取得规划许可的项目则鼓励转为现房销售。此外，现房销售实行备案管理，所售房屋及土地须无权属限制（无抵押、查封等）。为兼顾开发企业资金周转，新政创新推出现房销售定金制：在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金，定金同样纳入监管账户，违约须返还并担责，保护双方合法权益。
　　强化政策协同，提供系统保障。新政同步完善土地、金融、审批等配套措施。1）优化土地供应管理。市县优化国土空间规划和土地利用方式，合理确定房地产用地供应规模，可按规划带方案出让，允许房地产开发企业须用自有资金购地，土地出让价款可按国家规定分期缴纳；2）加大融资支持。房地产项目实行主办银行制，一家银行为项目提供开发贷款等融资服务；简化审批流程，缩短行政审批时限；3）完善开发建设管理并推行“交房即交证”，实现交付时购房人同步取得不动产权证书。
　　风险提示。不扩信用背景下，价格企稳的压力仍在。