核心观点
　　上周房地产板块（中信）涨跌幅-6.2%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-5.3%、-8.7%，超额收益分别为-1.0%、2.5%。29个中信行业板块中房地产位列第19名。
　　（1）新房市场：从新房成交看，上周(2026/7/11-2026/7/17)36城新房成交面积135.2万方，环比-9.3%，同比+0.4%。2026年7月1日至7月17日累计成交350万方，同比-3.0%。今年截至7月17日累计成交4704万方，同比-16.3%。
　　（2）二手房市场：从二手房成交看，上周(2026/7/11-2026/7/17)15城二手房成交面积157.8万方，环比-3.0%，同比+6.7%。2026年7月1日至7月17日累计成交402.7万方，同比+8.6%。今年截至7月17日累计成交4606万方，同比+3.9%。
　　（3）库存及去化：从库存和去化周期看，13城新房累计库存6275.2万平方米，环比-0.3%，同比-19.2%；13城新房去化周期为19.0个月，环比变动+0.5个月，同比变动-0.3个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为12.6个月、15.3个月、15.5个月、121.3个月，环比分别变动+0.4个月、+0.5个月、+0.2个月、+4.3个月。
　　（4）土地市场：土地成交方面，2026年7月13日-2026年7月19日百城土地成交建筑面积1393.4万方，环比+15.0%，同比-29.1%；成交楼面价1023元/平，环比-26.2%、同比-5.8%；土地溢价率+3.4%,环比-6.0%，同比-3.8%。截至2026年7月19日,2026年累计成交土地建筑面积为54529.1万方，同比-9.7%。
　　投资建议：7月第2周新房成交环比下降，同比上升，二手房成交环比下降，同比上升。7月15日，习近平总书记在上海考察时强调，高质量推进城市更新是城市现代化建设的重要抓手，要全面践行人民城市理念，坚持问需于民、问计于民、问效于民，做深做细做实城市更新各项工作，不断增强居民群众的获得感、幸福感、安全感。并明确提出要建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，改造城市老旧小区是重要一环。要以"绣花功夫"不断提升小区物业管理和便民服务水平。投资建议：1）内地开发商：推荐内地开发商A股：滨江集团、招商蛇口；港股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、建发国际集团；2）轻资产运营公司：推荐物管公司：绿城服务；商管公司：华润万象生活；3）港资开发商：推荐新鸿基地产，建议关注恒基地产、信和置业等。
　　风险提示：地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期