平安观点：
　　本文梳理REITs一级储备项目情况，基于一二级利差探讨REITs投资策略。
　　REITs储备项目超千亿。统计26年1月以来审批流程有更新的REITs项目，当前审批中、未上市的REITs潜在项目规模约1027亿元，约相当于REITs二级市场规模（2287亿元）的一半，一级项目储备充足。商业不动产、交通、能源占比分别达到53%、24%、13%，为占比最高的行业。
　　相较于监管约束，一级项目估值在合理区间。监管约束一级项目估值上限，相对于评估基准日，产权类未来2年预测现金分派率原则上不低于“10Y国债+150BP”；经营权存续期IRR原则上不低于“10Y国债+300BP”。按6月26日10Y国债收益率1.73%计算，一级发行时产权REITs收益率不低于3.23%、经营权REITs的IRR不低于4.73%。当前产权类储备项目的分派率在4.05%-6.25%之间，经营权类IRR在4.96%-7.60%之间。
　　部分项目一二级倒挂，主要是商业不动产、产业园与仓储物流。理论上二级市场相较于一级市场有流动性溢价，一级项目分派率/IRR低于同行业二级的为“倒挂”。当前一二级倒挂率为35%，而2025年11月底为8%，说明相较于25年，当前REITs二级市场更具估值优势。17只商业不动产储备项目，6只倒挂，是倒挂数量最多的行业，倒挂率35%。剩余倒挂的项目集中在产业园、仓储物流，一级项目较二级市场贵约55BP-65BP。
　　多个因素有利于产业园、仓储物流二级市场价格筑底。第一，产业园、仓储物流二级市场项目较一级市场更便宜，二级市场的流动性溢价或未充分定价。第二，周期-稳定IRR利差升至23年以来99%分位数，产业园、仓储物流在二级市场内部的估值优势逐渐显现。第三，储备项目中，产业园、仓储物流供给压力相对可控。而对于稳定板块，商业不动产上市对于消费基础设施的虹吸、新型基础设施集中解禁，都有可能削弱稳定板块的优势。另一个不确定性在于7月下旬将公布的REITs二季报，上半年产业园、仓储物流跑输大盘9个百分点，投资者对其基本面弱势已有过一轮定价，后续可能对基本面利空信息有一定程度的脱敏。若产业园、仓储物流二季报整体租金价格跌幅仍保持2%以内的下降，投资者对此的反应可能不大；若个别产业园、仓储物流业绩企稳或好于预期，则可能实现较高上涨弹性。相对优势提升未必带来绝对价格的反弹，但“集中于稳定板块，不考虑产业园、仓储物流”的投资策略的性价比正逐渐下降。
　　风险提示：风险偏好及无风险收益率超预期；产业园、仓储物流二季报超预期走弱；监管政策变动超预期。