摘要
　　中信证券财富管理与中信里昂研究观点一致。根据中信里昂研究在2026年6月19日发布的题为《Concerns overblown》的报告，阿亚拉地产（Ayala Land）年初至今股价下跌45%。分析认为这源于市场对整体地产板块的负面情绪，以及公司因闲置土地储备导致的回报率恶化——部分地块在账面上已持有超20年。尽管如此，公司远未陷入困境，净负债率保持在0.8倍的健康水平、债务到期日分布合理，且拥有通过Reit进行资产变现的渠道（此为过往危机时期开发商所不具备的优势）。中信里昂认为，公司在自由现金流改善与闲置资产利用方面仍有较大提升空间。
　　地产情绪低迷与闲置土地拖累估值
　　阿亚拉地产的净资产价值（NAV）折价率已扩大，为1998年亚洲金融危机与2009年全球金融危机以来最高水平。其他估值指标亦处于低位。分析指出，这主要源于市场对整体地产板块的负面情绪，以及公司因闲置土地储备导致的回报率恶化——部分地块在账面上已持有超20年。尽管地产情绪低迷，公司远未陷入困境。
　　市场对资产负债表的担忧过度
　　对资产负债表的担忧被明显夸大，公司远未陷入困境。净负债率保持在0.8倍的健康水平，且债务到期日分布合理。但分析指出，通过Reit变现投资性物业仍可改善自由现金流生成。分析重申，公司拥有价值4,000亿比索（合70亿美元）的可注入资产，相当于1,320亿比索（合23亿美元）的现金收益。此外，其扩张计划包括超83.3万平方米的商场GLA、超33万平方米的写字楼GLA及1,557间酒店客房。
　　深度价值显现
　　阿亚拉目前的估值呈现深度价值。回顾2026年下半年展望，阿亚拉地产盈利对融资成本下降高度敏感。因此研究认为，在美伊局势缓和可能推动利率下行的背景下，投资者应重新审视该股。
　　催化因素
　　主要催化因素包括：(1)通胀和利率下降刺激购房需求；(2)优质租户填补网络博彩公司撤离后的写字楼空置率；(3) 业务流程外包行业持续增长，推动住宅与写字楼需求。
　　投资风险
　　下行风险包括：(1)经济走弱、消费疲软及失业率上升；(2)利率长期维持高位；(3)大型综合社区开发项目的执行风险。
　　公司概况
　　阿亚拉地产是菲律宾业务最多元化的房地产企业，涵盖住宅开发、写字楼租赁、零售、酒店及配套业务。公司在菲律宾战略位置拥有超12,000公顷土地储备，正将大马尼拉以外重点发展区域的大幅地块转型为繁荣的综合社区。其覆盖各收入阶层的多元化住宅产品组合，使其能在不同区域推出价格适宜的住宅项目。公司布局便利店、医院和超市等配套业务，旨在完善社区服务功能。