5月房地产数据显示，价格端延续结构性改善，一线城市新房、二手房价格环比均连续3个月正增长，显示核心城市市场信心持续修复。我们认为，尽管投资端仍在磨底，但核心城市价格企稳具备一定自发性，尤其是新兴产业带来的财富效应、人口流入与房地产库存改善，将推动核心城市楼市率先进入结构性修复通道。重点推荐：1、在新兴产业发展领先的城市深度布局的企业：华润置地、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团、建发股份、滨江集团、绿城中国、中国金茂、城投控股等；2、估值处于低位、计提减值准备较为充分的企业：龙湖集团、新城控股等；3、在房价一阶导转正的区域有布局的港资企业：新鸿基地产等；4、具备体系化竞争壁垒的商管公司，以及业绩稳健、派息积极的物管公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余等；5、存量交易及地产链后端产业链的企业。
　　“控增量”下投资端仍在磨底，库存消化继续推进
　　1-5月房地产投资端仍在磨底，开发投资与新开工累计降幅继续扩大。开发投资累计同比-16.2%，降幅较1-4月扩大2.5pct，其中5月单月同比约-24.4%；新开工面积累计同比-22.6%，降幅较1-4月扩大0.6pct，其中5月单月同比约-24.6%；竣工面积累计同比-23.4%，降幅较1-4月收窄0.6pct。截至5月末，全国施工面积同比-12.3%，降幅较4月末扩大0.2pct。5月末商品房待售面积环比4月继续下降1%。整体来看，在“控增量、优存量”的政策导向下，新增供给收缩仍在延续，库存消化继续推进，行业供需结构缓慢优化。
　　销量仍承压，价格呈现一线改善、二三线偏弱格局
　　销售端仍处下行区间，1-5月新建商品房销售面积/金额同比-10.8%/-13.5%；其中5月单月同比分别约为-13.2%/-9.3%，销售面积/金额降幅较4月分别扩大3.7/1.7pct，但销售额降幅小于面积降幅，显示新房成交结构仍向核心城市以及改善型需求倾斜。价格端仍呈现“一线改善、二三线偏弱”格局，5月70城新房/二手房价格指数环比约-0.2%/-0.3%，新房降幅与4月基本持平，二手房降幅扩大0.1pct。分城市能级看，一线城市新房/二手房环比分别上涨0.2%/0.4%；北上广深二手房价环比分别上涨0.1%/0.6%/0.1%/0.6%，上海、深圳表现占优，深圳涨幅环比扩大0.3pct。二、三线城市二手房环比分别为-0.2%/-0.4%，二线降幅持平，三线降幅扩大0.1pct。一线城市房价连续3个月改善，仍是行业企稳的主要支撑。
　　房企现金流仍待改善
　　销售额绝对值偏弱背景下，房企现金流仍待改善。1-5月房地产开发企业到位资金同比-19.0%，降幅较1-4月扩大0.6pct；其中5月单月同比约-21.5%，较4月单月小幅收窄0.3pct。分项看，国内贷款累计同比-28.7%，降幅较1-4月扩大2.8pct；自筹资金累计同比-13.0%，降幅扩大2.5pct；定金及预收款同比-16.1%，降幅收窄1.5pct；个人按揭贷款同比-28.0%，降幅收窄3.7pct。销售回款相关指标边际改善，但仍处双位数下滑区间，房企现金流修复仍需等待销售和融资环境共同改善。
　　风险提示：行业政策波动风险，行业基本面下行风险，部分房企经营风险。