本月观点：政府工作报告强调着力稳定房地产市场，重申因城施策控增量、去库存、优供给，明确灵活高效运用降准降息等多种政策工具，预计后续房贷利率下调、住宅限制政策松绑等仍值得期待。同时报告强调有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，预计“好房子”建设将是中期趋势，库存结构优、拿地及产品力强房企有望持续受益。短期随着传统推盘高峰来临，小阳春楼市表现值得重点关注。短期市场避险情绪升温，内房低市值低持仓，港房基本面逻辑顺畅，建议积极关注，优选三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等，同时关注商业运营商恒隆地产、太古地产及经纪商美联集团；3）净现金流及分红稳定的企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业。
　　政策：上海调控政策持续松绑，政府呵护仍将延续。2026年政府工作报告整体延续2025年末中央经济工作会议定调，着力稳定房地产市场，探索多渠道盘活存量商品房，“好房子”建设为中期趋势，优质房企有望持续受益；上海调控政策持续松绑，因城施策持续演绎。
　　资金：居民中长期贷款同比少增，越秀、中国海外宏洋发行境外债。2026年2月M2、社融存量同比增速均环比持平，2026年2月单月新增居民中长期贷款-1815亿元，同比少增665亿元。2月境内债平均发行利率2.59%，延续低位；主流房企中，越秀地产、中国海外宏洋发行境外债。
　　楼市：新房成交同比降幅收窄，二手房成交环比改善。2026年3月（截至17日）重点50城新房日均成交同比降31.7%，同比降幅较上月收窄8.3pct；2026年3月（截至17日）重点20城二手房日均成交同比降22.5%，环比升64.9%。受春节假期影响，推盘积极性下滑，出清周期有所抬升。
　　地市：成交规模处季节性低位，土拍热度明显回升。土地供求规模季节性回落，2026年2月百城土地供应建面0.88亿平米，环比升3.3%；百城成交建面0.69亿平米，环比降4.2%；百城平均溢价率7.86%，环比升5.5pct。
　　房企：春节假期带来销售季节性低位，2月拿地强度环比提升。百强房企2026年2月累计销售金额同比下滑30.2%，累计销售面积同比下滑32.2%；单月销售金额同比下滑36.8%，单月销售面积同比下滑35.4%。中国金茂1-2月全口径销售额同比正增+16.4%。2月50强房企平均拿地销售金额比71%、拿地销售面积比73%，环比分别升53pct、升13pct；重点房企中，越秀地产、滨江集团拿地强度靠前。2026年1-2月，TOP100企业拿地总额同比下降52.4%，降幅较上月基本持平。受春节假期影响，2月土地供应缩量，且上年基数较高，拿地规模同比未出现明显改善。
　　板块表现：2月申万地产板块跌0.08%，跑输沪深300（0.09%）；截至2026年3月17日，当前地产板块PE（TTM）71.94倍，高于沪深300的14.16倍，估值处于近五年99.92%分位。
　　风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。