核心观点：
　　政策端侧重支持重点领域，鼓励城市更新及商业项目发行REITs。8月27日，住建部提出支持城市更新项目发行REITs。10月27日，商务部提出支持商业地产项目发行REITs。地方政策方面，北京提出积极支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施项目发行不动公募REITs。
　　截至10月末C-REITs上市基金总数76只，总规模2205.77亿元，环比下降4.03亿元，降幅0.18%。10月1单REITs上市，发行规模合计15.84亿元。月末REITs流通盘市值1098.91亿元，环比增加0.03%。截至10月31日，交易所在审项目共12单（本月新申报2单，1单过审）规模合计162.26亿元；募集上市阶段项目5单（本月过审1单，1单上市），规模合计71.95亿元。
　　10月C-REITs日均换手率仍低位，综合收益指数跌幅扩大。根据Wind数据，10月C-REITs综合收益指数下降0.73%，日均换手率0.50%。10月初C-REITs市场热度较低无法支撑行情，月末美联储降息刺激行情小幅回升。10月新上市的中海商业REIT遇冷，首日涨幅3.29%，不及预期。板块行情来看，10仅剩数据中心板块上涨，涨幅5.04%。强业绩板块跌幅相对较小，保租房、消费、高速公路、水电环保和新能源板块跌幅不超过1%，产业园区跌幅最高为2.24%，其次是仓储物流，跌幅为1.68%。项目层面，万国REITs和润泽REIT涨幅最高，分别上涨5.24%和4.93%。其次是业绩表现较好且分派率较高的首农产园REIT，涨幅为4.20%。板块特征来看，部分分派率较高的消费REITs涨幅排名靠前，包括中海商业REIT、物美消费REIT、华威农贸REIT、绿发商业REIT、印力消费REIT。高速公路REITs方面，江苏交控REIT（+3.42%）和南京高速REIT（+2.35%）涨幅排名靠前，发布的9月经营数据改善明显，单月通行费收入同比分别上升22.9%和19.2%，1-9月累计通行费收入同比分别上升20.3%和12.2%。产业园区REITs中，分派率较高且业绩较好的两单新REITs涨幅较好，首农产园REIT和金隅产园REIT涨幅分别为4.20%和1.83%。
　　25年10月分派率变化不大，国债收益率转折下行至利差加大。截止10月末，C-REITs市场分派率为5.62%，较9月末上升0.04pct，历史分位数62.87%；C-REITs市场分派率同30年期国债收益率的差额为3.48pct，较9月末上升0.14pct，历史分位56.42%。P/NAV除数据中心以外的板块均下降，幅度介于0.01-0.05倍之间。
　　风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。