REITs市场成交额8月份阶段性达峰后持续缩量，换手率触及2024年初以来低点。REITs全市场成交额及换手率在今年8月份达到阶段性峰值后（8/4-8/10周度成交额为36.67亿元，8/18-8/24周度换手率为0.78%，为25Q3的周度峰值）持续下降，9月以来至今市场成交持续缩量，10/6-10/12 REITs全市场单周成交额仅为7.02亿元，换手率仅0.31%，成交额及换手率均处于2024年初以来低位。
　　数据中心REITs相对扛跌，其他板块近一个月（9/16-10/15）表现不佳。从不同板块的REITs项目收盘价来看，近一个月（9/16-10/15）平均保租房-2.8%、仓储物流-1.5%、交通-2.5%、能源-1.4%、生态环保-2.4%、水利-1.9%、消费-3.2%、园区-1.5%；数据中心作为2025年Q3新增的REITs资产类型，上市后表现相对扛跌，近一个月跌幅仅为-0.03%。
　　在审及获批待发REITs项目情况：截至2025/10/15，审核阶段的首发REITs项目概况如下：已受理REIT项目共1单，目前尚未进入问询，根据正常审核节奏预计10月底前后将收到首轮问询；已问询项目3单，按照正常节奏预计2–3个月可进入反馈阶段；已反馈项目4单，项目已对交易所的问询出具回复，等待最终补件或上会，若无重大补正预计将于1个月内获批。截至2025/10/15，发售阶段的首发REITs项目共3单。其中，华夏中海商业REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT均已于2025/10/14结束募集但尚未上市，预计发行规模分别为15.84亿元、10.98亿元；华夏安博仓储物流REIT已于2025/9/23注册生效。
　　REITs战略配售市场容量几何？参考历年发行节奏并考虑到未来REITs市场加速扩容，我们预计未来一年REITs发行规模区间为500-750亿元范围内，发行数量预计为25-35只。以样本±0.5倍标准差构建其他专业投资者配售比例区间，并同时结合预计的未来一年REITs发行规模，我们大致匡算得出未来一年其他战略投资者通过战略配售预计获配REITs规模合计为140-307亿元。
　　已解禁REITs项目的战配收益表现：根据战配解禁后的历史表现，全部45只REITs样本平均实现年化收益率19.69%，以样本±0.5倍标准差构建期望收益率区间，悲观预期下通过战配投资REITs可实现8.20%的年化收益，乐观预期下通过战略配售投资REITs可实现31.18%的年化收益。战略配售的锁定期（专业机构投资者不少于12个月）决定了其更适合大规模、长线资金参与配置，我们建议负债端稳定的投资者可通过战配参与REITs项目的一级发行，但在具体项目的选择上，建议谨慎对待底层资产运营情况不佳的交通、产业园类REITs，以规避尾部风险。
　　风险提示：1）数据来源和数据处理偏误风险；2）底层资产运营收益不及预期的风险；3）REITs项目上市后二级市场表现不及预期的风险。