本期投资提示：
　　地产行业数据：一二手房成交环比下降，新房成交推盘比上升。上周（25/5/3-25/5/9）34个重点城市新房合计成交182万平，环比-29%；其中，一二线环比-31%、三四线环比+6%；5月一手房月成交同比+9%，较4月+26pct；其中，一二线同比+11%、三四线同比-6%，分别较4月+23pct和+45pct。上周13个重点城市二手房成交93万平，环比9%；5月截至上周二手房成交同比+12%，较4月+12pct。库存方面，上周15城推盘49万平米，对应成交推盘比1.61倍，最近三个月（25年2月-25年4月）分别为2.34倍、1.36倍和0.86倍。至上周末，15城可售面积8,927万平，环比-0.3%；3个月移动平均去化月数为20.3个月，环比-0.8个月，总体行业新房市场仍处于去库存趋势中。
　　主要政策新闻：国新办会议推金融组合拳，下调LPR及公积金利率。国务院新闻办就“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况举行发布会，为贯彻中央政治局会议精神，进一步实施好适度宽松的货币政策，人民银行将加大宏观调控强度，推出一揽子货币政策措施，主要有三大类共十项措施，包括：LPR下降10BP，即5年期以上LPR从3.6%降至3.5%；PSL利率从2.25%下降5BP至2%；公积金利率下降25BP，即5年期以上公积金贷款利率从2.85%降至2.6%。上海成交4块宅地，其中2块溢价率超过20%、2块底价成交，保利置业以总价42.41亿元竞得杨浦宅地。
　　公司动态跟踪：4月房企销售分化，招蛇、华发陆续回购股份。4月销售额及同比：首开股份15亿元（-12%）；金地集团28亿元（-55%）；中国海外发展202亿元（-8%）；保利发展246亿元（-25%）；中国金茂70亿元（+7%）；龙湖集团51亿元（-42%）；绿城中国自投116亿元（-20%）；越秀地产103亿元（+24%）。1-4月销售额及同比：首开股份79亿元（-10%）；金地集团109亿元（-52%）；中国海外发展666亿元（-19%）；保利发展876亿元（-9%）；中国金茂253亿元（+5%）；龙湖集团221亿元（-32%）；绿城中国自投477亿元（-9%）；越秀地产411亿元（+37%）。股份回购方面，截至2025/4/30，华发股份累计回购股份748.5万股，占比0.272%，回购金额3,994万元；招商蛇口累计回购股份3,577万股，占比0.395%，回购金额3.5亿元。
　　一周板块回顾：上周房地产板块跑输大市、物业板块跑输大市。板块表现方面，SW房地产指数上涨0.41%，沪深300指数上涨2%，相对收益为-1.59%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第31位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：亚太实业、南国置业、荣丰控股、天保基建等，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为滨江集团、新城控股、莱茵体育、中洲控股、卧龙地产。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨0.27%，沪深300指数上涨2%，相对收益为1.74%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企25/26PE均值分别为14/12倍；物管25/26PE均值分别13/12倍。
　　投资分析意见：看好一二线布局、产品力房企，维持“看好”评级。我们认为去年9月底“止跌回稳”仍是目前的政策主基调，稳房价对于房地产和消费都至关重要，近期贸易战下，我国持续强调扩内需应对，稳地产战略重要性再提升，并近期中央定调房地产仍有很大发展空间，预计政策也将进一步发力，包括：房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，并预计在房地产新发展模式下，行业竞争格局将进一步优化，而产品力房企发展空间将进一步打开。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、建发股份、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）低估值修复房企：新城控股、龙湖集团、越秀地产、华发股份，关注金地集团、新城发展、城投控股、保利置业；4）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。