开发销售保持平稳，租金收入增长强劲；维持“买入”
　　1月17日，国家统计局发布房地产相关数据：23年商品房销售金额累计同比-6.5%；12月70城新房价格指数同比-0.9%，降幅较11月扩大0.2pct。2023年，公司实现合同销售金额3070亿，同比+2%；实现租金收入256亿，同比+39%，业务整体稳中有进。但考虑23年新房市场价格有所下行，我们下调了毛利率假设，调整公司23-25EEPS至3.86/4.26/4.51元（前值：4.21/4.67/4.90元）。可比公司24EPE均值5.9倍（Wind一致预期），考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理24EPE为7.0倍，调整目标价至32.88港币（前值：46.62港币），维持“买入”评级。
　　开发业务：合同销售保持平稳，拿地强度有所下降
　　2023年，公司实现全口径销售金额3070亿，同比+2%，维持平稳，表现领先于百强房企平均增速-17.8%；销售均价同比+11%至23486元/平米，权益比例较22年提升2pct至71%，销售排名维持行业第四。分区域来看，华东大区贡献最大，占比达29%，华南大区扩张最为迅速，同比+46%。拿地方面，根据中指院的统计，公司23年新增权益土储465万平米，对应权益土地款808亿，同比-41%/-27%，分别位列行业第4/3位，拿地强度37%，同比-16pct，拿地较2022年相对谨慎。
　　经营性不动产：持续落实战略布局，首单基础设施公募REIT已获批复
　　2023年，公司实现投资物业租金收入256亿，同比+39%，增长强劲。23下半年，公司新开业9座购物中心，包括长春万象城、杭州城北万象城、昆明万象城、沈阳三台子万象汇等，其中，长春万象城为公司在东北布局的第二座万象城，沈阳三台子万象汇为公司在沈阳布局的第五座购物中心，体现了公司在核心城市持续落实“一城多汇”及“多城多汇”的布局。去年11月，公司以青岛万象城作为底层资产发行的首单基础设施公募REIT已获证监会准予注册的批复，募资近70亿元。考虑公司23H1末资产管理规模为3791亿，我们认为，公司旗下的商业不动产价值未来有望迎来释放。
　　融资渠道保持畅通，成本保持低位
　　2023年，公司融资渠道保持畅通。年内，公司在境内新发行了215亿债券，其中超短期融资债券95亿，公司债80亿，中期票据40亿。公司债的发行期限为3-10年，发行利率2.85-3.55%，中期票据的发行期限为3-5年，发行利率2.85-3.39%，融资成本与2022年同期接近，保持历史的相对低位。
　　风险提示：1)经营性不动产业务收入增速不及预期；2)开发业务结转情况不及预期。