核心观点
　　2023年上半年，公司实现营收730亿元，同比增长0.1%，实现归母净利润137亿元，同比增长29.6%，业绩实现稳健增长。公司经常性业务收入占比由上年的18.5%提升6.6个百分点至25.1%，营收结构的变动使公司的整体盈利能力保持稳定，公司2023年上半年实现毛利率25.7%，较上年同期下滑1.3个百分点。上半年，公司实现销售收入1702亿元，同比增长40.6%，拿地金额1023亿元，拿地强度60.1%，开发业务表现优异。经常性业务收入184亿元，同比增长35.6%，实现快速复苏。
　　事件
　　2023年上半年，公司实现营收730亿元，同比增长0.1%，实现归母净利润137亿元，同比增长29.6%。
　　简评
　　公司业绩稳健增长，经营性业务收入占比提升。上半年公司实现营收730亿元，同比增长0.1%，实现归母净利润137亿元，同比增长29.6%，业绩实现稳健增长。公司归母净利润增速高于营收增速主要是由于实现其他收入及收益净额44.7亿元，同比增长266%。营收结构方面，经常性业务收入占比由上年的18.5%提升6.6个百分点至25.1%。营收结构的变动使公司的整体盈利能力保持稳定，公司2023年上半年实现毛利率25.7%，较上年同期下滑1.3个百分点，其中开发业务毛利率由上年的22.8%下滑至今年的17.0%，经营性不动产业务毛利率由上年的65.5%提升至今年的71.3%。
　　销售显著复苏，拿地保持高强度。上半年公司实现销售收入1702亿元，同比增长40.6%，实现销售面积701万方，同比增长19.4%，销售显著复苏。拿地方面，公司上半年拿地金额1023亿元，拿地强度60.1%，较去年去年水平提升12.2个百分点，新增土储面积797万方，对应总货值2270亿元，其中一二线投资占比达93%。截至6月30日，公司总土储面积6548万方，其中开发销售型和投资物业土储占比分别为83%、17%。
　　经常性业务快速增长。上半年公司经常性业务收入184亿元，同比增长35.6%，实现快速增长。其中购物中心租金收入86亿元，同比增长39.5%，预计全年EBITDA成本回报率9.5%，较上年提高1.5个百分点。上半年公司购物中心整体出租率96.2%，与上年持平，租售比12.6%，较上年同期提高1.1个百分点，但仍处于低位，未来租金收入仍有较大上升空间。此外，公司写字楼租金收入10亿元，同比增长19.2%，酒店租金收入11亿元，同比增长90.1%，实现显著复苏。
　　维持盈利预测和买入评级不变。我们预测公司2023-2025年EPS为4.58/5.25/5.95元。我们看好公司成长性带来的估值提升，维持买入评级和目标价47.6港元不变。
　　风险提示：1、销售及结转不及预期：销售方面，我们关注的重点城市周度销售面积仍处于底部区域，未来仍有继续下行或恢复不及预期的风险，尽管公司土储集中于高能级城市，但也有可能受到市场下行影响而导致后续销售增速放缓。2、房价下行：当前房价若持续下行，则公司实现销售目标会有一定难度，同时造成资产减值损失，影响业绩。3、租金收入不及预期：租金收入与宏观经济和居民收入关联度较强，若经济复苏不及预期，将影响租金目标的实现，同时租金增速下滑，将会影响到公司投资性物业的公允价值评估，进而对财务报表产生影响。