23H1核心净利润同比+11%、归母净利润同比+30%、超预期，经常性业务贡献核心利润占比43%。23H1公司营业收入730亿元，同比+0.1%；归母净利润137.4亿元，同比+29.6%；核心净利润112.7亿元，同比+10.9%，超市场预期，其中经常性业务贡献43%；每股基本收益1.93元，同比+29.5%。地产结算收入546亿元，同比-8.0%；地产结算面积382万平，同比-25.5%。毛利率、归母净利率和核心净利率分别为25.7%、18.8%和15.4%，同比分别-1.3pct、+4.3pct和+1.5pct；地产结算毛利率17.0%，同比-5.8pct；三费费率为8.0%，同比+1.0pct，其中销售、管理、财务费率分别+0.9pct、+0.1pct、-0.0pct；投资收益19.5亿元，同比+16.1%；IP公允价值变动37.3亿元，同比+56.8%；23H1末预收账款3,190亿元，同比+34.3%，覆盖22年地产结算收入1.81倍。此外，公司拟派发中期每股股息0.198元、同比+8.8%。
　　23H1销售额1,702亿元、同比+41%、跑赢行业，拿地积极、拿地/销售额比达60%。23H1公司销售金额1,702亿元，同比+40.6%；权益比例74%、同比+5pct。23H1销售面积701万平，同比+19.4%；销售均价2.4万元/平，同比+17.8%。23H1公司拿地积极，拿地面积797万平，同比+110%；拿地金额1,023亿元，同比+77%；拿地均价1.3万元/平，同比-16%。拿地/销售金额比和面积比分别为60%和114%，拿地/销售均价比53%，主要由于拿地聚焦北京等核心城市。23H1末公司开发销售型土储5,463万平，其中一二线占比72%，覆盖22年销售面积3.8倍；IP土储1,085万平，其中一二线占比81%，其中购物中心占比70%。
　　23H1商场零售额同比+39%，IP收入107亿元、同比+41%。1）商场方面，23H1末在手114座（23H1新获取5座），其中已开业67座（23H1新开业2座）、GRA813万平；其中已开业重奢商场数量12座、业内排名第一。23H1商场零售额751亿元，同比+38.9%，同店同比+27.4%。23H1租管费86.4亿元，同比+39.5%，同店同比+38.0%；租售比12.6%、仍在低位；出租率96.2%；毛利率77.1%，同比+5.3pct；预计23年EBITDA回报率9.5%，同比+1.5pct。2）写字楼方面，23H1租金10.0亿元，同比+19.2%；毛利率77.1%，同比+8pct；预计23年EBITDA回报率6.3%，同比-0.3pct；出租率81.8%、较年初+2.6pct。3）酒店方面，23H1收入10.8亿元，同比+90%；毛利率18.7%，同比+26.7pct；入住率64%，同比+30pct。综上，公司23H1IP租金合计107亿元，同比+41.0%；公司原计划2025E实现300亿租金，对应2022-25ECAGR21%。
　　三条红线稳居绿档，融资成本低位、资金优势明显，助力公司逆势扩张。至23H1末，公司处于三条红线绿档，我们计算剔预负债率59.8%，净负债率仅26.8%，现金短债比2.2倍；有息负债2,236亿元，同比+5.6%；融资成本3.56%，较22年末-19bp；有息负债账期5.5年，处于行业高位，资金优势明显。非人民币净负债敞口占比为8.5%、同比-8.3pct，融资结构持续优化。至23H1末，公司已售未结金额3,304亿元，同比+41.9%，覆盖22年地产结算金额1.9倍，助力未来业绩释放。
　　投资分析意见：业绩两位数增长，优质发展典范，维持“买入”评级。华润置地背靠华润集团，是行业领先的城市投资开发运营商。公司坚持”2+X”的商业模式，其中IP综合实力全国领先。同时，公司财务稳居绿档，融资成本处于行业最低位之一，资金优势明显，助力公司逆势扩张。考虑到目前行业销售承压，我们维持公司23-25年盈利预测分别为310/335/375亿元，现价对应23年PE7.1X，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期，并购业务推进不及预期。